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安徽各地调控措施不断升级 楼市转冷已成定局?


来源:凤凰安徽

从高烧到冷却:多地楼市密集调控要说当下是史上楼市最严调控期,也不为过。自去年9月30日全国掀起一轮楼市调控后,已有45个以上城市出台各种房地产调控政策140余次。2月份以来,楼市成交持续回落,城市

去年9月开始,全国各地楼市迎来调控大洗牌,疯涨的房价被拦腰斩断;今年3月初,一轮调控升级再度来袭,从火热到转冷,楼市经历了怎样的波澜?

从高烧到冷却:多地楼市密集调控

要说当下是史上楼市最严调控期,也不为过。自去年9月30日全国掀起一轮楼市调控后,已有45个以上城市出台各种房地产调控政策140余次。

根据凤凰网财经披露,2月份以来,楼市成交持续回落,城市间分化明显。3月上旬,中国指数研究院监测的29个主要城市整体成交量环比下降2.5%,一二线城市环比均现下降。从库存来看,监测的13个主要城市库存总量环比下降1.75%。

中指数据显示,重点监测的29个城市成交面积环比下降2.5%。其中13个城市环比均有所下降,占监测城市的45%;与去年同期相比,29个代表城市成交量整体下降22%,其中15个城市同比均有所下降。

分城市来看,一二线城市成交量环比下行,三线城市环比上扬。环比来看,一二线城市成交均下行,且降幅相同。同比来看,一二线城市均有所回落,三线代表城市则继续上升态势。

从库存情况来看,多地去化表现较好,库存总量继续下降。截至3月5日,中指监测的13个主要城市库存总量环比下降1.75%。13个城市仅上海库存环比上升0.06%,其余12个城市均有不同程度的下降。

安徽:各地市严控房价合肥:房价“领涨”变“领跌” 

去年10月2日,合肥正式实施住房限购政策。半年来,限购政策效果如何?对合肥楼市影响多少?不少数据显示,合肥楼市变“冷”了,业内称其是“硬着陆”。不过,透过数据之外看市场背后,人们又感受到了一些不一样的行情。

市民声音:“以前发现合肥房价经常‘上头条’,上涨太快几次上央视了;后来消停了;现在跌得刹不住了。”

国家统计局发布的全国70个大中城市房价数据显示,2月份,合肥房价连续第4个月下跌,其中二手房价格环比下跌0.8%,跌幅在70城中居首位。

除了房价数据“大变脸”,合肥楼市成交量也变化巨大。从网上备案系统显示的成交数据来看,限购开启后,合肥楼市也进入“冷冻模式”。去年10月,即限购开始的当月,合肥市区商品住宅销量为3000多套,相比前一个月下跌50%;同年11月,这一数字变成1240套。截至今年3月,合肥市区商品住宅销量一直保持在每月1000多套的水平。这一成绩相比限购之前可谓惨淡。

统计数据显示,2016年,合肥市区共成交商品住宅76501套。平均算下来,合肥去年每月住宅成交量超过6000套。这是今年合肥楼市月成交量的好几倍。

冷热不均 房源同市不同命

那么,市场是否真如数据所呈现的那样下跌明显?

数据显示,合肥房价环比下跌,成交量下滑。其背后除了市场整体降温外,还有其他因素。如政府有一定的“限价”行为,控制房价涨幅,各楼盘此前“逢推盘必大涨”的情况不再出现。另外,限购以来,合肥市场上少见高价楼盘亮相,成交备案的多为刚需楼盘,价格相对较低,使得整体备案价格被拉低,导致合肥房价“降了”。

合肥楼市成交量下滑,则反映出供求关系的深刻变化。一方面,受到限购、限贷政策影响,部分有购买力、无购房资格的人群被挤出市场,购房需求受到直接影响;另一方面,开发商也调整了楼盘上市步伐,推盘节奏放缓,市场供应量变小。这些都使得市场成交活跃度明显降低。

多个因素叠加之下,合肥楼市整体出现降温。房价不再大涨,成交量不再疯狂。但仔细分析会发现,降温的背后,市场分化也十分明显。

比如,肥西是限购以来合肥楼市最为火爆的板块。但就在上个月,该县某“地王楼盘”出现降价销售。该楼盘在物价部门的备案均价为1.4万元/平米,上市销售时推出100套特价房,销售价格只有1.15万元~1.18万元/平米,降价2000多元,优惠力度惊人。

在合肥市区,同样是高端盘,有的楼盘供不应求,有的楼盘则蓄客艰难,销售惨淡。蜀山区某楼盘上月初开盘,蓄客半年后,116套房源均价1.59万元/平米,最后现场只去了30组客户,去化仅有2成。

安徽其他地市调控一览

全国已有多个三四线城市出台楼市调控政策或限购升级,安徽省的房地产热点城市也不例外。

滁州:多项措施稳定房地产市场

2017年3月9日下午,滁州召开新闻发布会,通报并解读市国土房产局等七部门联合制定的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的若干意见》。

据悉,《意见》明确进一步强化房地产市场监管,规范从业行为,重点查处违规预售、囤积房源、捂盘惜售等违法违规行为,及时查处“价外加价”等违反价格政策行为,严厉打击“捆绑销售”、发布和炒作虚假广告宣传信息、无证照经营、制造市场恐慌等行为;要求从严执行首套房认定标准等有关政策,即居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)在拟购房所在地不动产登记信息系统中无成套住房登记信息;实行差别化住房信贷政策,市区居民家庭首次购买新建商品住宅申请个人商业贷款首付款比例不低于20%,购买第二套住宅的首付款比例不低于40%,第三套首付款不低于60%;建立市区商品住房价格备案指导机制,积极引导开发企业根据开发建设成本、合理利润等因素科学合理定价,价格备案后6个月内不得调整;进一步加大市区居住用地供应力度,按照规模、时序、区域和结构等,科学有序出让。

在土地出让方面,4月7日,滁州土拍推出8宗地,对地块未来楼盘销售价格作出了限定,规定这8宗即将出让的地块未来的商品住房销售均价,分别不得超过5200元或5500元,这是该市首次对出让土地上的商品房价格划出“上限”。

临泉:限房价、控地价

2月份临泉县商品房销售均价6143元/平方米,较去年同期增长28%,其中,商业均价10358元/平方米,住宅均价5709元/平方米。。

临泉县反应迅速,3月23日,临泉县政府官网发布《临泉城区商品住宅类房地产用地出让“限房价、控地价”实施意见》, 意见要求:

一是编制土地供应计划,合理确定土地投放量,提高上市土地的居住用地占比,满足刚性需求,兼顾改善性需求。

二是所开发项目商品住宅房屋销售价格不得高于出让文件要求的最高限价。原则上,全县毛坯房均价控制在每平方米5200元以内,精装房均价控制在每平方米6000元以内。

三是竞买人报名参与居住用地竞买时,原开发项目的销售量原则上须达到60%以上(以合同备案为准),否则不得参与土地竞买。

四是拟定单宗土地出让亩均最高限定价。达到最高限定价且仍有2家或以上竞买人愿意继续竞价或报价的,拍卖进入“摇号”阶段,抽中的号码即为对应的地块竞得人。

亳州:楼盘虚高定价不予备案

3月29日上午,亳州市组织收看了住房城乡建设部召开的整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议,为保持亳州市房地产市场秩序的稳定,市委常委、副市长李军提出五点要求:

一是加快供给,保持房地产市场供求平衡。

二是强化措施,严厉打击各种违规违法行为。重点查处房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价、违规预售、违规交房,房地产中介机构虚假宣传、赚取房源差价、挪用交易资金、违规代理销售、无照经营等违法违规行为,一经查实,严肃处理,绝不姑息。

三是部门联动,切实稳控住宅价格。对于虚高定价的,不予备案。房产部门对不落实商品住房价格备案的项目,不核发预(销)售许可证。对已办理价格备案的项目要跟踪督查,对超出备案价格违规销售的,暂停网签备案业务。

四是加大宣传,引导群众合理消费。

五是地方政府要履行主体责任,合力维护市场秩序。

阜阳:出新房买卖合同备案变更新规

安徽阜阳发布《关于规范商品房买卖合同备案管理工作的通知》,明确规定新购商品房买卖合同备案变更(所购新房更换买受人)只能限于父母子女、夫妻之间,遏制相关的炒房行为。

“以前出台的也有类似规定,但规定不严密,会出现新购商品房买卖合同备案变更为父母子女、夫妻以外名下的情况,被一些炒房者钻了空子。” 阜阳市房地产管理局有关人士介绍,此次,就是将相关规定更为严细化,坚决遏制变相投机炒作商品房等行为,让住房回归居住属性。

一线城市成交下降,二、三线楼市需求仍旺

据每日经济新闻报道,密集的限购限贷调控政策,对各地产生了不同的影响。一线城市楼市受到持续调控的影响成交量下降,涨幅趋缓,而二、三线城市楼市仍然需求旺盛,三线城市取代一、二城市,一季度成为全国房价上涨的主力军。

在全国楼市“需求旺盛,预期未改”的情况下,越来越多的二、三线城市也加入调控的行列。据不完全统计,自3月份以来,已经有超过50个城市出台或者加码楼市调控政策。

三线城市涨幅居前

在持续的调控政策下,一季度,全国成交面积同比小幅下行,但绝对规模仍处历史同期较高水平;百城均价保持上涨趋势,累计涨幅持续收窄,但3月单月环比涨幅略有扩大,城市分化显著。

一线城市受调控影响涨幅收窄幅度最大,据中国指数研究院的数据显示,一季度一线城市房价仅累计上涨0.80%,较去年四季度收窄1.3%,其中深圳房价自2016 年11 起已连续五个月环比下跌,今年一季度累计下跌1.23%。

二线城市房价累计上涨2.19%,较去年四季度收窄0.70 %。其中,具备优良旅游资源的海口、三亚一季度房价领涨百城,青岛、扬州等地量价亦大幅上涨。而南京、苏州等地因限价调控、限制高端项目入市致使价格出现小幅下调。

值得注意的是,由于春节行情,吸引大量投资和回乡置业需求入市,推动三线城市房价整体上涨,一季度三线代表城市累计上涨2.57%,在各线城市中涨幅最为突出,其中处于核心城市辐射圈范围的这类三线城市依旧领涨,如中山、廊坊等。

刚需量力而行 改善可降低标准

可以看到,全国楼市虽逐步冷却下来,但购房需求却并未减少,针对不同的购房群体,购房侧重点也有所不同。

刚需购房群体

目前,很多城市的限购政策都对社保个税缴纳年限有要求且不能补缴, 在工作变动的时候要注意不要断缴。以合肥为例,外地人想要在当地买房,必须提供1年内连续缴纳12个月社保或个税,而且断缴了也不能补缴。不能补缴可真是硬伤,试想一下好不容易快够一年了,中间因为换工作断交了一个月,结果就得从头计算时间,实在憋屈。

凤凰建议:量力而行重点关注个税和社保

注意个税社保别断缴,同时买房量力而行。在房价高企的城市,刚需族买房要量力而行,买房前考虑清楚几个问题:为什么买房,买房预算是多少,能承担多少月供,能买多大的房子,根据自己的经济实力作出决定,可千万别过度透支预算影响了生活质量。

改善型购房群体

很多城市在限购和限贷的问题上,对首套和二套的认定是不一样的,一些一线城市限贷政策对于首套的认定越来越严格,认房又认贷的情况下,改善族很难再通过卖掉房子拿到最低的首付资格。

凤凰建议:降低标准或者准备再苦几年

如果想换房,只能考虑降低购房标准,买地段次一点、面积小点的,对于有刚性需求的改善型购房人(如为了孩子上学),如果实在想买,可以找亲戚朋友借点钱解决燃眉之急,还是那句话:切记过度透支预算,理性购房。

投资群体

根据国务院、银监会、央行等的态度,一再强调“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,因城施策分类指导,引导资金流向实体经济,把防范金融风险放在更加重要的位置,投资群体自然也就成了限购限贷政策主要针对的群体。

首付比例一提高,资金有限的人被拦在了门外,能全款买房的土豪们虽然有钱但没购房资格,除非把手里的房子转出去,不过房产作为固定资产,想转手并不那么容易,加上限购限贷的作用,大量需求被抑制住,增加了卖房子的时间成本。

凤凰建议:不必把资金全压在房产上

现在人民币贬值,不能买房当然也不能让钱在自己手里浪费掉。但是从投资的角度看,建议不要把资金都压在房产上,因为目前调控的主要目的就是限制资金流向楼市,已经流入的也被锁死。投资要讲究资金配置,将投资方向分散一下不失为一个好的选择。

[责任编辑:康鹏飞]

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