2018中国房地产业发展高层论坛圆满结束

主持人(男)：尊敬的各位领导、各位来宾大家早上好!欢迎各位来宾参加“2018年中国房地产业、建筑业、园林绿化发展高层论坛”， 我是主持人金磊，请大家用热烈的掌声送给大家，谢谢您的光临。

主持人(女)：我是主持人惠子

主持人(女)：本届论坛是中国行业规模最大、影响最广的专业论坛。论坛从我国经济发展形势着眼，聚焦行业发展进程，汇聚房地产业，建筑业以及园林企业的杰出人物和领袖代表齐聚北京。本届论坛系列活动，被业界誉为推动中国建设行业创新发展的一面旗帜。它见证了我国建设行业的发展历程，推动中国建设行业品质的进步和创新，提升了众多相关企业与国际先进理念接轨的意识和水平。

主持人(男)：本次论坛的主题是“创新与坚守-新时代的房地产市场机遇”，论坛议题集中了新型城镇化、房地产业、建筑业、园林绿化行业亮点、热点和难点，我们将聆听协会领导、顶级专家对于新型城镇化下行业政策走向与投融资环境解读;共同探讨行业的生存困境及解决之道，新形势下企业的发展战略及转型之道。

主持人(女)：我们这次活动从筹办开始以来，受到社会各界媒体的关注，特别是和讯网、搜狐焦点网、新浪乐居网、中国日报网、搜房网、中国房地产报、中国建设报、中国市场报、城市住宅杂志等行业现场直播媒体，以及各单位的大力支持，谢谢各位。

主持人(男)：下面由我为大家介绍一下出席本次大会的嘉宾。

1、中国建筑科学研究院研究员黄如福老师掌声欢迎，

2、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞老师掌声欢迎，

3、中国房地产研究会副会长童悦仲老师掌声欢迎，

4、国家住建部风景园林顾问专家北京林业大学博士生导师唐学山老师掌声欢迎

主持人(女)：接下来出席本次大会的嘉宾还有

5、陕西宏盛实业有限公司党支部书记梁宏同志掌声欢迎

6、海南德源房地产开发有限公司董事长，总经理王放亮同志赵浩同志掌声欢迎

7、莱芜兴宇置业有限公司董事长于宗德同志

8、山西佳境房地产开发有限公司总经理副总经理温华伟同志张旭同志

主持人(男)：

9、承德恒信房地产开发有限公司董事长兼总经理张瑞平同志

10、绵阳海珂实业有限公司总经理执行董事赵辉同志汪丹同志

11、绵阳海珂实业有限公司安投集团总经理安杰同志掌声欢迎

主持人(男)：

12、龙信建设集团江苏园林绿化工程有限公司总经理张志轩同志

14、湖北绿城生态景观工程有限公司董事长副总经理杜国华同志刘西兰同志

15、长沙致地置业发展有限公司副总经理肖启红同志

16、中境(厦门)园林规划设计有限公司副院长总工韩福生同志

主持人(男)：出席今天论坛的还有近100位的房地产开发企业、建筑业、园林绿化施工企业、各行业媒体代表，感谢你们的莅临。

主持人(女)：2018年党的十九大作出了，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾的重大论断。解决不平衡不充分的矛盾，满足人民对美好生活的需要，既是国家制定新时代大政方针的出发点落脚点，也是对各行各业发展提出的总要求。

自城镇住房制度改革以来，我国房地产业发展迅速，取得了巨大成就，住房短缺状况得到根本改变，实现了从“忧房阶段”到“有房阶段”再到“优房阶段”的转变。当然，房地产行业发展不平衡不充分的矛盾依然很多，与人民对美好生活的需要还有较大的差距。

主持人(男)：为鼓励与促进房地产业、建筑业、园林绿化企业的可持续健康发展，表彰先进，弘扬创新精神，我们搭建起了主题演讲、交流对话、项目推介、企业展示等环节，推动合作的顶级舞台。相信我们的探讨与交流，为共同构建和谐社会，共建和谐人居环境起到积极的推动作用。

主持人(女)：下面让我们以热烈的掌声欢迎“中国房地产研究会副会长童悦仲老师为我们大会开幕及发表主题演讲。演讲题目是“房地产调控与未来市场走势”。 有请童悦仲老师!

童悦仲：

大家上午好。这个电脑比较慢，稍微等一等，会务组让我来给大家讲一下房地产调控以及未来市场走势这个题目。我准备讲这四点。第一就是讲房地产与房地产调控，第二是本轮房地产调控的特征。第三讲一下调控以来房地产市场的表现。第四，讲一下未来房地产市场的走势，先讲第一个问题。房地产大家都很熟悉，尤其是现在跟我们每个人生活都离不开，这个它的重要地位可以表现在这么几个方面，一个从我们国家目前来说认定还认为中国住宅为主的房地产业，是国民经济我国国民经济的重要支柱产业，这是在国务院的文件里头有这样的表述。第二，它是我们这个居民家庭财富的主要的组成部分，就是地方政府的财政收入主要也依赖房地产。

另外就是这个房地产它是促进城市面貌改善的强劲的动力。那么当前房地产经过十多年的高速发展，将近20年的高速发展，也积累了很多问题，一个就是房价严重的背离它的价值，拉大了贫富差距。第二是高房价导致城市竞争力的下降。第三个是高房价挤压了实体经济。第四，房地产泡沫可能引发金融风险。那么因此国家就对房地产经常进行调控，现在我们讲市场经济社会主义市场经济，市场在市场经济条件下，政府的职能主要是16个字，四句话，一个叫做经济调节，首先是经济调节，第二叫做市场监管，第三叫做社会管理，第四叫做公共服务，经济调节是政府的一个主要的职能。在这些年我们国家的去运用这个经济调节这个职能当房地产过热的时候，就给它降温，我们的调控的措施都是希望给房地产降温减速。可是当经济快速下滑的时候，又想借助房地产进行刺激，当做一个工具，比如说最早可以追溯到1998年朱镕基当总理的时候，当时投资无热点，消费无热点，全国当时叫作通货紧缩，所以98年朱镕基就启动并宣布要停止福利分房，要上房地产要走商品化市场化道路。从98年以后，我们房地产就快速的发展，后来这个快速发展改房价涨得也很快，感觉有些过热，经济形势也恢复。后来就开始调控，调控2003年来了非典，非典一到以后，我们在座的很多都很年轻，不一定记得2003年十五年前非典，当时我们的餐饮业、旅游业、交通运输等等，很多行业都很萧条，一下子变得非常萧条，当时怎么办呢?2003年国务院出就是出台了叫做国发(2003)18号文件，那次文件里头第一次提出以住宅为主的房地产业是我国国民经济的支柱产业，然后就启动房地产消费，所以就帮助我们国家很快的又从这个经济的萧条又很快的恢复了经济增长。然后一增长以后一看不行，又在过热，房价涨的太快，然后又调控，调控以后可是又赶上了2008年美国爆发的全球的金融危机，经济又萧条，然后我们又启动又投入4万亿，虽然说是4万亿，都没有进入房地产，实际上很多都进入了房地产。所以08年、09年开始房价又大幅度上涨，上涨又感觉过热，然后又调控，温家宝在这里调控，然后调控，后来经济下滑了，我们叫进入新常态，从高速增长，我们希望把它变成中高速增长，但是经济增速一直在下滑，国家很紧张，怎么办?所以2014年9月30号晚上中央又出台的政策，鼓励住房消费，降准降息降首付，调动住房公积金降税费，启动房地产消费。但是经过不到两年一年多的时间，房地产又爆发式增长，一看不行，又开始限购限贷限价限售，这样调控。所以这个方式对不对?行不行?现在咱们在反思。看来这里头还是有很多问题，这是我讲的第一点比较简单，因为大家都可能比较清楚。第二，我想讲一下这个这一轮房地产调控的特征，这一轮房地产调控从什么时候开始可以追溯到2016年3月份。因为2016年就是我刚才说了，2014年的9月30号晚上出台政策以后，全国大致上在观望了五个季度，2014年第四季度2015年整年，我们的市场是比较平静，大家在冷眼观望，只有其中只有深圳的房价涨的比较快，但是到了2016年一过元旦以后，就忽然间一些二线城市，因为当时启动房地产消费，但是一线的城市，这个北京上海广州深圳，这个限购政策还没有取消，其他城市2014年9月30号之后陆陆续续都取消了。但是2016年年初一些二线城市，南京苏州合肥和厦门带头，爆发式增长。各项指标，这个曲线是这样上去，本来是这样，然后整个增速一下都上去，房地产的销售额，销售面积销售额，土地的购置面积，新开工面积，房地产投资，房地产的企业的到位资金，这些主要的指标，房地产指标都是这样的，从这样增长，一下子就是这样上去。所以国家国务院感觉非常紧张，就2016年3月就让住房城乡建设部的部长约谈。南京苏州合肥厦门四个城市的市长。就是说让他们想办法把房价控制住，把这个过热的房地产市场让它冷却下来，同时也宣布在这在此之前，我们都是统一的出调控政策，由中央政府来统一的处理各个部委，国家国务院国务院办公厅，国家发改委财政部住房城乡建设部等等。

大家来中国人民银行。那么从那次开始就是这次调控，从2016年3月份算起，宣布中央不再出台统一政策，因为房地产这个统一的国家这么大，调控这个效果不好，各个城市你自己出台政策，根据你的情况，然后这次调控就是以中央政府来负责督办，对于调控不力的城市，要进行约谈和问责，就是如果你这个城市房价还是涨的太快，房价过高涨，增速这这个涨幅过大，那么就是要问责，就是这次调控这样的是这样一个特点。中央不出台统一政策，由各地来出政策，然后中央政府来督办。那么这次调控的范围也显着的扩大，一开始约谈了四个城市，但这四个城市之后，很多的二线城市又跟着往上涨，另外也推动了一线城市继续往上涨。所以在这个3月份约谈了四个城市之后，这些城市出台一些政策。2016年9月30号晚上到10月6号，我们的这个国庆小长假期间，就北京天津苏州成都合肥南京深圳等很多城市就先后发布了新的楼市调控政策，就正式出政策，但是都是以各个城市自己的各有特点。所以2016年的国庆小长假，大家就简称为2016年的930政策。 2014年930是放开。就促进房地产的消费，2016年就开始调控，国庆节之后，西安郑州济南福州珠海东莞一些城市又迅速的跟进，所以这叫做2016年的930新政，区别于2014年，后来限购政策又扩展到设点城市周边地区和一些二三线，甚至五线城市，三四线或者五线城市，包括河北省的廊坊，涿州保定沧州张家口承德三河来水大厂，香河固安永清怀来重礼。广东省的佛山东莞中山，江苏省的昆山太仓金融，浙江省嘉兴嘉善溧水，山东的淄博，福建的廉江，安徽的阜阳等地。还有很多地方，这次调控过去只局限于一线二线城市，现在三线四线到五线全国的调控，甚至到了农村，像河北省怀来证个在怀来县，所有的哪怕在乡村盖的房子也是限购。这次调控还有一个特点，就是调控的力度是一再加码，因为它这个调控感觉不行不行，我就在家中，原来是惯用的办法就是限购限贷限价就是提高购买第二套住房的贷款的首付比例，但是这些感觉还不够，所以在去年2017年3月17号，北京市出台政策，就是细化了比如社保缴纳，过去北京规定了，就是很多人在北京工作生活，生活了很多年，但是没有北京户口，北京户口控制非常严，在这里长期居住，但是没有北京户口，要想办也很难，那这些人怎么办?北京过去规定像这个在北京工作，但是没有北京户口的家庭，如果你有了一套房，就不允许你再买第二套房。 就是限购，但是如果你没有房，想买房，那么你要满足两个条件之一，要么满足你在北京有五年的纳税记录。还有一个就是或者你在北京有五年的缴纳社保的记录，这两条你满足一条，那么你家里没有房，你可以买一套房。过去这一年交过一次税，就算你今年这一年就交了，或者你交了一次社保，这一年就算交了。那么3月17号北京市规定了，这必须是60个月，连续的。少一个月都不行，其中有一个月没交没交，对不起，前头都不算。就从没交的时候开始算起，必须有60个月缴纳纳税或者60个月缴纳社保的证明，这样才可以买。这样一下子就限制很多人的买房资格。那么因为我们调控政策很严格，限购。但是大家发现这些年买了房子的都赚钱了，尤其是在一二线城市，房价很高的，所以好多家庭就讲离婚，你一家规定北京如果有户口的话，没有户口可以买一套，满足条件买一套房。有户口的北京家庭可以买两套房，那么有的人想买两套，觉得希望还再多买点怎么办?两口子办个假离婚，但离婚就变成两个家庭，就可以买四套房!那么去年3月17号北京规定了你离婚以后一年之内不算，就是你必须得经过一年之后才能在考虑，还有就是叫做认房又认贷，就是过去说你有了房子了，那么就是你第一套第二套，第二套房子这就是首付比例提高。有人说我把房子卖掉了，后来我贷了款，但是我已经还清了，我这算是第一套还是第二套。那么很明确，你只要以前贷过款，你现在手头没有房子了，那么你也算是第二套房，你的首付比例也要很高。还有过去北京有一种房子叫做商办房，就是40年土地使用权，出让就是商住两用房，这个就是过去是不限购的。住宅限购，但是这个土地出让40年，商业用途的40年，那么这种它实际上按照住宅设计，它这种就逃避了这个原来的限购政策，后来北京就这种房子一律不许卖，那么其他的城市也都是出台了好多好多的这样的一些政策。那么在去年3月23号，厦门市首先提出来要限售。就是你在厦门买了房子以后，你不是现在要不让你炒房吗?你偏要炒，然后两年之内不许你上市不许交易，然后其他城市是成都福州青岛广州珠海这些城市，十几个城市，先后都跟进这个限售政策。有的规定了两年，有的规定三年，有的规定五年，说你买了房子以后，五年之内不允许你交易，就是也是想抑制炒房，那么在去年的7月17号，广州市政府出台一个政策叫做租够同权，现在不是说你买不买得起房，你可以租，但是过去租房子，孩子上学解决不了，就是你必须是房子是你的，在学区里头，然后你孩子才可以上学。对于中国人来说，小孩的教育是大事，所以很多家庭为了让孩子能进一个比较好的学校，就花很多钱去买这个房子，像北京当时学区房比其他的房子要高一倍以上，有的其他房子假如6万块钱，那学区房就得12万，就会贵那么多。一平米是吧?那有的收入低的家庭买不起怎么办?广州就出来一个租够同权。就是说你租了房子，你只要是有合同，你在确实证明你在这在学区里租了房子，那孩子也可以报名上学，学校都必须得接受，然后其他的城市也都跟进，那么调控的思路随着这个也逐渐清晰起来，因为采取这么多措施之后，感觉好像还是控制不住，这你总不能全国都限购，所以就反而引起了有的三线四线，甚至五线城市，现在房价也在猛涨，现在涨价是普遍性的!这是什么原因?实际上我们采取这么多的政策，其实它这个政策实际有一个暗示，就让老百姓觉得这个房子是稀缺的，国家用行政手段不让你买，那肯定将来还可能涨。你肯定会觉得你现在到处都不让买，那就让你买两套，你讲只有一套，我觉得另一套不买我就亏了。所以反而刺激了大家那别的城市限购了，这个城市还没限购，所以这个城市的人就觉得我得赶快买，要不过来我也限购，之所以就是这个采取这么多调控的都是压制房价，那么所以大家就反而觉得这个中国的房价还会往上涨，因此在这个情况下到底应该怎么办?应该说在2016年12月，因为每年我们12月份要召开一次中央经济工作会议，研究下一年的经济工作。这时候会上习近平再次又讲了，房子是用来住的，不是用来炒的，要坚持这个定位，然后要综合运用金融土地财税投资立法等手段，加快研究建立符合国情，适应市场经济规律的市场规律的基础性制度和长效机制。既抑制房地产泡沫，又防止大起大落，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持，合理购房，这支持合理自住购房，严格限制信贷流向，投资投机性购房。在去年的10月18号半年多以前，习近平在党的19大报告当中指出，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障租售并举的住房制度，让全体人民住有所居，总的这个思路就说你只是用这种行政还不行，建立长效机制，基础性制度，另外要综合运用金融土地财税投资立法这种手段，那么多主体供给多渠道保障租售并举，这就是我们这个今后调控的思路指明了一个方向，但是具体的政策现在还在研究在逐步的研究这个落实当中，那么第三个问题，我想讲一下就是调控以来房地产市场的表现。就是说我们现在用了这么多的办法进行调控，到底调控效果怎么样?那么下面都是一些图表，这些图表全都是国家统计局官网上的数字下来我把它画出来，从我认为的2016年3月份开始调控，我从4月份开始到今年5月，因为今天是6月23号，6月份的数字要到6月14号之后，7月14号之后才能公布。 现在6月份还没过完，所以这就是最新的数字。到5月中旬，有些是5月20几号，就6月20几号才公布的，这个表是2016年4月到2018年5月，全国当年累计商品房销售面积及增速图表这个念起来比较绕口，什么意思?这里头这个柱状图。它是我们的商品房的销售面积。年度的累计值就是从一月份，我从2016年1到4月份开始，我们卖了多少房子，多少万平方米，单位是万平方米，因为是累计的，所以到12月份的是最高。然后一跨了年以后又从年初开始算起。所以这个图是个锯齿形的，红颜色的折线是增速同比增速，就今年跟去年的来比。那么大家看到，就是我们的这个调控以后，我们的这个商品房的销售面积，它是实际上是创新高的，2016年创历史新高，卖了十五亿七千三百四十九万平方米，2017年又创了新高，卖多少?卖了十六亿九千四百零八万平方米。但是增速大家看整个是往下降，因为调控就是还都是增加，因为你看最低点是今年1到4月份，1到4月份我们的增长率是1.3%，1.3它也是在增长，但增速是下降。这个折线是一个增速，那么到了5月份今年5月份是2.9，又往上升了一点就是商品房的销售面积。

这个是销售额也是2016年4月到2018年的5月。这个也同样这个销售额是以亿元为单位，销售的这个增速是折线，折线他也是这个增速在下降，但是还是正增长。那么这两个增速，所以我后头下边的表我就都不画这个绝对值了，因为就是换个像锯齿一样，我就只是画增速，咱国家统计局公布的经常也只是增速，我把这个商品房的销售面积和销售额的增速画在一起，红颜色是销售额蓝颜色是销售面积，同样是卖房子，为什么销售额增速要高于销售面积增速?说明我们的房价在这个过程当中一直是上涨，整个国家的房价还是一直是在上涨。那么这个是国家统计局网站也就是大概是在6月20号公布的。2018年5月全国70个大中城市新建商品住宅价格环比走势，也是2016年4月到2015年的这个2018年的5月的管理的走势，大家看到，红颜色70个大中城市是我们国家统计局跟踪的70个城市，70个城市，他们是基本上反映了全国的住宅的情况，那么新建商品住宅的价格环比走势，这70个城市红颜色代表是上涨的，这个环比价格上涨，这个绿颜色代表是价格持平，跟上个月持平。

蓝颜色代表比跟上个月比下降，大家看看，这是从2016年4月到2018年5月，基本上大多数城市还是在上涨。少量的持平和这个下降，也就是持平和下降的上涨是在60个左右浮动，持平和下降在十个左右幅度，所以整个就是说调控了半天，房价还是在上涨。那么这个表示从2016年4月到2018年5月，全国房地产企业当年累计到位资金的同比增速，同样它这个资金还是在增长。比如说最后一个是今年1到5月份，同比增长多少?增长5.1%，但是从趋势来说增速是在下降增速还在下降。因为你看2016年1到4月份，我们同比增长是16.8%，到现在这当中有波动，但是整个趋势是在下降。但是房地产的开发投资，这2016年4月到2018年5月，全国当年累计房地产开发投资同比增速，这个增速是在波动的，有点稍微的上涨。你看2016年1到4月，他是增速是7.2，但是到了今年1到5月是增速是10.2%，这说明什么?这说明多数的房地产开发企业仍然看好房地产市场前景，就是我说的这个政府调控的手段就是不让你买，不让你买，越不让来，大家就是而且限价限购限贷又限售，但大家觉得你只要一放松，它又会涨上来。

所以房地产企业也是这样想，所以它的投资还在增加。那这是新开工面积，嵇康面积它是在震荡下滑，然后又有点回头上涨，但总的来说还是上涨，像今年的1到5月份是10.8，这个是累计土地购置面积，这都是房地产的很重要的指标，这个2016年1到4月还是负的0.65，那么今年1到5月份是2.1这当中增长了很多，然后下来一点，这说明总的来说明市场企业对市场他有信心，就是我们这种调控方式，企业觉得你只要是你不可能行政手段你永远那么控制，你只要一放松，可能还会往上涨。这个就是国防景气指数，国家我们统计局设计的一个指标，就是这个指标反映我们房地产行业它的景气程度，大家看是调控了两年零一个月这个景气指数是在上涨，这说明房地产行业在这个调控过程当中虽然很严厉，但是仍然房地产业保持着一个扩张的态势。那么现在这个房地产中国的房地产到底有没有泡沫?还有的专家现在说没有泡沫，但是大多数人应该说现在泡沫还是尽人皆知，这个尤其是外国人看觉得很不可思议，你中国的老百姓收入是多少，你房价怎么这么贵!像北京四环以内二手房，基本上都是很差的房子。

六七万一平米，就是稍微好一点，稍微就是普通的吧就十几万一平，高的接近20万以上。这个中国人远远的超过了我们中国人的收入，那么为什么在看来很严厉无比的调控政策下，两年多来房地产依然保持扩张态势，这就是因为调控给大家一种这个感觉，就是中国的房价还会涨，还会涨，另外前那个将近20年!过去买房子买得多的，买了房子的，现在就变成有钱人。像在北京就是这样。如果你要是前两年没买房子，一直等着房价降下来再买，到现在没买成的这种，现在就是穷人，你收入再高，你现在是穷人，如果你买了好几套房子，你现在就成了有钱人，因为他认一套房子，我说北京比如150平米左右的一套房子，拿到市场上去卖，就可以卖将近2000万或者2000多万。那这是一个工薪阶层，一辈子。你能挣多少钱?超出你一辈子的收入，如果家里有好几套这样的房子，那可不就变成有钱人，把房子都卖了，我辞职不干了，然后有钱有闲到处去旅游了，这个就是因为我们这个原因就是我们这些年的调控政策没有改变，最原来的制度设计，我们主要的矛盾方面到底是什么?比如说国家中央政府是希望通过房地产调控，它来做一个工具来控制调节经济。

地方政府是依靠房地产来收钱，就是如果房地产要是真的不行了，地方政府就断粮，所以地方政府它是你迫于压力他要调控，但实际上他内心里他是希望土地能够卖的价钱高一点，然后我从房地产来的财政收入会多一点，那么老百姓又是想通过房地产来赚钱，所以调控就不是很成功，那么政府它也大家说我要是把这个现在老百姓既然不满意，我才我就是下点猛药，让房价一下子下来行不行?国家又不敢。因为房地产真的要是房价断崖式下跌，或者是泡沫真的破裂了，会造成什么情况?不只是房地产也不行。建筑建材装饰装修家具家电等等很多很多行业，可能都不行，那整个中国经济就要崩盘，而且银行可能要倒闭了，因为就很多的都变成坏账。房地产企业欠的钱还不了，然后大家的个人按揭贷款也办不了。因为像北京现在买房子，有的人一年一个月他要还多少，还10万按揭。当然这是两口子做生意的。买了一房子太贵了。那么他在北京好不容易他有了买房资格了，我买一套2000多万的房子，甚至3000万5000万贷他贷了钱，贷了以后一个月要还十几万。但他现在能还的起，为什么?他在做买卖，一旦要经济不行了，那么这些人肯定还不了，那最后会连带着连银行都会破产。

所以国家又不敢，那么政府它是希望用慢刹气的办法来化解房地产泡沫。可是现在经济形势又不是我们，取决于我们一家，当然中央有很强大的调控的能力，可是现在你看美国要给我们打贸易战，而且这贸易战它这个口气这个是一开始说500亿美元，然后我们同样也500亿还击他，然后他说2000亿，我们2000亿已经超出了我们国家从美国去年一年买了1400亿的产品。美国买了我们5500亿产品，那我们一共才买到1400亿，那我们怎么办?然后美国说你如果再要对等的话，我就再来2000亿，我就把你中国所有的产品我全得加税，那么这些都会为我们房地产会产生影响，因为真的要是这样贸易战达起来以后，很多得出口的这个工厂可能要倒闭了，没有订单，然后工人要失业，可能会波及到我们的整个国家的经济。那么所以在去年中央经济工作会议上，中央当时讲了，我们要打三个攻坚战，第一个攻坚战就是要防范化解重大风险。实际说的重大风险，就是金融风险。第二个攻坚战叫做精准扶贫。第三个叫做什么?叫做污染防治。首先是防范化解金融风险，但是这个防范化解金融风险中央首先是加强金融监管，今年采取很多措施，大家都爆出来钱荒，好多的房地产企业，包括过去很大的房地产企业现在没钱，前不久有一个直辖市的一个很大的国有房地产公司，老牌的它的董事长跟我讲，说你看，我这他的一个基金，其实那是一个很小的基金，曝出来说它可能无力偿还了，实际只有20多亿。

他现在欠了1830亿，但是这个一公告以后说某某公司有可能就违约，债务违约，所以其他银行都不再借给他钱了。但是他的很多账就是欠的账，他的债都到了还款的日期了。所以他这个董事长压力非常大，但是国有企业大家知道，不是他一个人造成，它的前几届欠债都是积累下来的，所以不是他一个人的责任。现在像这种情况这个已经发生了好多起，而且可能会越来越多。另外就是美联储加息，为什么特朗普他敢于跟我们要打贸易战，因为他当政，他一开始在选上来，在美国是很争议很大，一开始有人是坚决支持的，但是有几乎一半的人是坚决反对他。可是他上台两年以后，两年以来，美国的这个经济增速增长很快，曾宪梓增速到了4%，而且美国的这个失业人士率现在降到最低，很多人都找到工作了，然后收入增加。所以现在特朗普他的支持率民调的支持率比以前高了很多!所以他就这样的话，他就感觉到更加自信，要跟中国打贸易战。另外美联储开始加息，这个对我们也都会有很大影响，他一加息以后，很多美元的资金会从国内就是逃到美国去，那么所以现在建立新的住房制度和房地产的市场化的调控机制已经刻不容缓。

今天星期六。星期四下午，大家知道咱们这次19大新当选的中共中央政治局常委，现在全国政协主席韩正。前天下午召开了座谈会，70多个人就是征询意见，其中特别点名，让我们的会长，我是副会长，让刘志峰去在会上发言，五个人发言，刘志峰算一个就想房地产怎么办?房地产怎么办?就是前面，那么最后想一想未来房地产市场走势，因为大家都在想，中国的房地产房价这么高了，大家想今年会怎么样?2018年会怎么样?很多家都在想，该不该再买房?还有的家庭在想，我现在手头房子该不该卖出去!肯定都在想这些问题，因为牵扯着一个小家庭，它是一个重大的决策，很关心，当然开发商和政府也很关心，刚才我给大家看个表，调控两年，2016年2017年我们的销售房地产销售面积销售额都是创历史新高。2018年还会不会?那么这个现在就看我们政策出台，因为中国的政策对房地产市场影响很大，那么先说房地产的政策走势，为了防范化解金融风险，必须防止房地产泡沫继续堆积。因此在新的住房制度和房地产调控长效机制建立起来之前，政府现在还不太可能，也不敢放松现在的限购限贷限价限售的政策，那么针对建立新的住房制度，房地产调控长效机制，各地还会不断的推出新的政策措施，并且开展试点。

比如说去年9月30号，北京推出来共有产权住房管理暂行办法，共有产权，你不是买不起房子吗?那你买房子可以，你出一部分钱，你出一半，国家出一半，然后这房子产权只有一半，将来你要不住了要卖的话，那么另一半的收益是归国家，你自己只能拿一半用这种方式。另外像宁夏回自治区在今年5月9号大家可能注意到了，出台了自治区房地产税实施细则，房地产实际，房地产调控将来主要要靠税收，这个实际已经讨论了20年，一直没有下决心。另外就是6月5号深圳出台了新的住房改革计划，我们不是要综合运用土地金融财政税收什么这些投资这些手段，有人建立，中央要成立新的住房改革领导小组来协调，因为现在各个部门出台的政策，有时候是反向的，互相就抵消了。所以要统一的来进行顶层设计，出台一个有效的政策。那么未来房地产的价格走势，只要不发生大的经济动荡，这个经济动荡，我刚才说了，我们贸易战什么的，很可能会引起经济动荡，如果不发生大的经济动荡，因为特朗普他说变就变。我们现在看他7月6号开始加税到底加不加?因为它会随时变，最后就是看，如果要是不发生动荡的话，一下子大块大概率事件，就是那些发展快人口净流入多的城市，房价依然会坚挺!

在调控层层加码政策环境下，房价还会缓慢的上涨。一些还没有实行调控政策，而且近年来商品房库存去化快的城市，将成为新的投资者，房价可能出现比较大的大幅度的上涨。就说现在有些三四线城市还没有实行调控政策，那么好多人的投资性的资金往那跑，包括开发商也在那投资，所以有可能带动当地的房价上涨，因为他们看到12年城市都房价那么高了，我这还觉得还差得远，所以大家也有这种心理。但是我个人觉得希望大家不要去，我觉得将来有可能政策出来以后会有风险。还有就是一些经济发展缓慢，人口加速外流，未来市场容量小的城市，还有一些商品房库存过多的城市，房价将表现松动，出现回落，这是很个别的。比如说玉门，现在2000块人民币，在玉门可以买一套房子。2000块。唯一的一个石油城，就是玉门市出石油的甘肃。但是现在已经枯竭没有石油了，所以这个城市现在等于资源枯竭型的城市2000块钱，可以再买一套房，你去不去买?那么未来房地产的销售形式，如果宏观经济形势房地产调控政策没有发生颠覆性的变化，所以我把前提放在这，因为很可能会发生比较颠覆性的变化，商品房的销售仍然将缓慢的增长。

那么一二线城市和其他重点城市的二手房市场增长速度将会超过商品房。现在像北京，北京去年卖就是卖出去一套新建商品房，就有五套五套多的二手房交易发生。今年截止到5月份，我就是2016年一套卖一套新的有五套多的二手房交易。那么在2017年一套新的新房的交易，会带动达到3.7套，不到四套房子交易。总之是二手房比一手房要多得多，那么，在宏观经济形势房地产调控政策不断不发生颠覆性变化的情况下，2018年全国房地产销售面积和销售额虽然增速会下降，但是数量有可能再创历史新高，就还是可能，如果今年不出台新的政策，那么企业经营的变化趋势，企业的经营范围从单纯的房地产开发转向跨领域跨行业，向多元化经营发展，这是有一部分房地产企业是这样到为了规避风险，多元化经营。另外经营理念从过去重数量重规模重扩张转向重品质重效益重品牌，那么在经营方式方面，从不断的重复征地开发销售的循环，转向了持有一部分物业，通过租赁和经营来获取长期的收益。经营的模式逐步由从自主投资的重资产经营，转向联营代建和品牌输出等轻资产的经营模式。这房地产企业房地产本来都是重资产，但是现在有很多企业开始就是全部或者部分导致轻资产运营。

那么开发产品的变化趋势，就是房地产开发地域从已经趋于饱和的区域和城市转向更有市场前景的区域和城市开发模式，从商品房为主转向商品房和保障房并重，从单纯的开发商品房转向同时开发商品房和租赁房，像大家知道碧桂园这些年发展很快，去年卖了5500亿，他们准备在三年的时间，建100万套的长租房。长期租赁用房，产品的类型从住宅扩展到商业地产旅游地产园区地产，老年地产。那么产品的品质从过去比较低劣，粗放转向精细化和绿色智慧。长寿适老，这个过去这么多年房子，这个房价涨得很快，新房一推出来就排队，现在摇号，现在很多地方的摇号，像北京也是几百套房子，可能几万人来摇号，那么在这个情况下，大家说叫萝卜快了，不洗泥，什么皇帝女儿不愁嫁，这个时候你说让开发商他踏踏实实的想办法把这个产品做好，这是很难的，为什么?就是他的动力就比较，因为房子不管怎么说都都能卖出去，所以你让它再下大功夫去做，这个他就他就这方面缺乏动力，就是长期的是一种卖方市场，不利你的品质提高。那么产品的属性，从半成品的毛坯房，清水房转向全装修的成品房，那么项目建造和营销方式的变化趋势，随着人力成本不断上升，采用产业化建造方式的开发项目所占的比重将逐渐的增加。另外这个闭幕技术就是建筑信息模型技术，他在房地产项目的设计建造运营维护方面得到应用，就是这个将来越来越来越多，而且现在的趋势是希望就是设计建造运营维护他是做一套闭幕模型。

为了降低成本，保证质量，许多开发企业开始参与建筑材料物品和设备的集中采购，为了保证质量降低成本，那么房地产企业越来越多的利用电子商务进行市场调节的市场调研，招标采购广告宣传，产品营销和售后服务，就电子商务的应用会越来越普及。今天我就这个讲这个几点，就是四个问题，要是大家觉得不对的话，会下来可以跟我交流，谢谢大家很认真听我讲，谢谢。

主持人(男)：感谢童老师的精彩演讲，接下来有请中国社科院城市发展与研究中心主任牛凤瑞老师为大家发表主题演讲，演讲题目是“中国房地产的变与不变”。有请牛凤瑞老师老师!

牛凤瑞：

各位女士，各位先生!非常高兴和大家共同讨论一下我们中国的房地产问题。因为这个房地产是咱们国家目前的热点，咱们折腾这么十几年将近二十年，众说纷纭。是吧?公说公有理，婆说婆有理。进入新时代，中国房地产向何处去?大家又是继续的争论，所以今天呢我给大家贡献一点我个人的思维逻辑供大家参考。也就是给大家提供一个分析中国房地产的一个思维方法和思维逻辑。所以我今天的题目呢是其实在中国的房地产的变与不变。那么在这之前的话，为了减少我的这个发言，我首先简单的把我20年来思考中国房地产的这个叫逻辑思维我首先给大家汇报一下，这样的话也便于后边我展开我的发言。因为时间大概就是40分钟，我按照这个会议要求，人们都说我是房地产的市场派，这当然不错。我就是房地产的市场派，一直对政府过度的干预房地产市场持有怀疑态度。为什么呢?我总认为市场的力量远远大于政府行政的力量。我们的话呢能够得到的教训是我们计划经济时期一直认为政府计划就是配置资源的最好形式。但是几十年以后，我们看到的是什么?我们不得不进行改革，这就是市场的力量。

现在有人说“近期看政策，中期看土地，长期看人口”这话有理。但是我说总的一句话，最终看什么?看市场，你看政策，政策制定出来了你要去执行，执行的结果是由你企业家去买单，对不对?9070你执行了没有?执行了，你卖得出去卖不出去跟政策无关，还是跟你的企业家的决策有关。这是关系到我们房地产企业生命攸关的问题。土地是什么?土地是自然资源，政府掌控土地，是要进行社会再分配和宏观调控。当然还有其他的经济职能。长期看人口是吧?人口在中国来说，我们人口基数大，正处于一个城市化加速时期，农村大量的住房将被废弃，大量的人口进城需要住房，所以长期看人口是对。但是我个人觉得，那么作为政府来说有政府的逻辑，开发商有开发商的逻辑那么买房者有买房者的逻辑，卖房者有卖房者的逻辑，各自利益不同，那么他的思维的逻辑和起点是不一样。请注意这在座的可能大部分是属于开发商这个阶层，所以这个企业家这个阶层。所以我从企业家这个角度讲那么不是要跟政府唱对台戏，或者是挖政府的墙角出一个教唆的主意，不是这个意思。咱们看看客观事物究竟是什么?

我们搞了十几年的宏观调控，我总结了三句话，十几年来中国房地产的基本走势什么?房价空而不降反升，对不对?房地产泡沫胀而不破。第三句话我们的话呢拐点来而复返。在十几年来我们是不是这么一个逻辑?政府的宏观调控，作为的话呢抑制房地产发展的政策的主旋律始终没有变。两三届政府都是坚持这么一个原理。逻辑在哪?实际上的话呢就在于我们对市场的这种认识。中央的话呢决策说了，要发挥市场在资源配置中的决定性作用，怎么去理解?城市要做好政府应该做的事。这两句话怎么理解?一前一后，语气是不同的。我想的话呢这些给我们很多企业，在这里的话我还有一个逻辑思维，我们今天是讲的房地产，房地产是一个产业，房地产是一个行业。那么这个行业的调控就属于产业的调控，行业的调控，它是一个经济问题，是一个经济政策。经济调控的逻辑起点是什么?基本目标是提高资源配置效率，对不对?效率优先。我们现在很多人谈房地产的时候是自觉不自觉得就跟住房政策扭在了一起混为一谈。住房政策是什么?住房政策是社会政策。咱们看看十九大报告，那个住房制度放在社会保障那一章里边来，没有放在经济发展那一章。对不对?社会政策讲什么?

讲公平，公平有限。我们现在的住房政策讲了这个了吗?没讲。更多的是从所有的那个人民主义角度去出发，房价高了买不起，所以咱们就要搞叫什么?共有产权房。我市共有产权房本身来说，这就是一个馊主意。什么叫共有产权?国家和个人和个人共同拥有这个住房产权。住房是私人物品消费弹性特别大，将来的话升值了。两家分账大概还好说，要降价了怎么办?是不是?另外的话这种共有产权是不是要动用公共资源?你要动用公共资源那要讲究公平。那是纳税人的钱，我们用纳税人的钱来保障部分群体的住房产权。请注意不是基本住房需求，是住房产权。这个逻辑上能够成立吗?另外再看一看，政府直接掌控的住房资源越多，那个腐败的空间越大，寻租的空间越大，公有产权房肯定要限制它的市场交易。一种商品限制了它的流动性，它的资源配置效率会提高吗?所以的话呢这个主意啊现在看起来获得了中央的认同，我认为不是一个好主意，将来后患无穷。因为咱们还不要说我们在具体政策设计上，有人告诉我人均的话住房15平米，就属于的话呢这一类。好啊那么你人均住房15平米以下的解决他们的基本住房需求问题，需要多长时间?

十年八年行吗?还有没有新的家庭人口出现?那么这些现在能够接受保障的人，在十年的话，他的家庭结构会有什么样的变化?谁能说得清?所以政府动用了大量的公共资源去做一些他可能或者极大可能做不好的事。这就是我们现在的所谓住房政策。住房制度是定了，但是我们离开了市场配置资源，我们将支付极高的政策行政成本，你未必能够达到预期的目标。这是我讲是吧?我是市场派。那么第二个我不仅仅是市场派，我还首先是房地产的供给派，在一点十几年来，我一直跟有关部门争论，宏观有些人叫喊，中国现在的话呢房子够40个人住，25%的控制力。这个误导性。25%的控制力了，咱们干嘛还建这么多房子?住房这么供给过剩，怎么还得在搞那个摇号，是吧?怎么还有这么多叫期房啊怎么卖的这么火?怎么去理解?那个统计是吧?是个人的估算还是故意忽悠弄出来忽悠中国政府和中国老百姓，咱不好说。至少它跟目前的中国的基本国情，中国基本的发展阶段是相违背的。他也不能解释现行的这种房地产的交易状况，他解释不了，对不对?是吧?那么多住房，是吧?怎么房价还上涨了?怎么租金还在上涨，啊解释不了。对不对?啊所以它除了具有忽悠的功能没有其他的实质性行为。

什么户均1.10套，这类的事。其实他忽视了一个基本的一个逻辑起点，房子是不动产，除了解决总量供给问题，还有一个区域的结构问题，对不对?太行山里边的房子是吧?跟咱北京市民有什么关系?海拉尔的房子跟海南岛的居民有什么关系?对不对?所以我们很多的人都在分析问题的时候，这个逻辑上不通。我的话呢加快我的进度。第三个观点，我是房地产的乐观派。2008年第一次出现那种所谓的房子拐点到来的时候，我就问他们你这个拐点是什么意思?是中国的房地产的黄金期结束了吗?还是我们春天里边的倒春寒。春天的倒春寒和严冬的到来是两个概念。倒春寒的话整个春天的气息里边短期的气温下降，严冬呢是过了秋天迎来几个月的严冬，这是两回事。那么所谓的这个拐点论，很快的就被房地产的这种再次的火爆所打断，无声无息了。最近的话又出来了，拐点又出来，事实将证明拐点论将再一次破灭。所以我前面说拐点来而复返，好像是来了。是吧过了不多久又回归的话，原来的老路什么?规律使然。因为什么?中国你还处于一个社会主义初阶段，虽然我们进入了社会主义新时代，主要矛盾发生了变化，那个主要矛盾是什么?

发展的不平衡，发展的不充分，它的主题是什么?什么是发展?还是一个发展。现在的我们很多的所谓的房地产的这种乱象，是不是?跟我们房地产的大势相比，那么它是非主流。房地产的大势是什么?是几十年的黄金期，而不是一个十年的黄金期。这是我的基本判断。现在有人说中国现在的话人均住房都三四十平米了，发达国家如何?都不如咱们多，咱们还要这么搞吗?房地产还要继续过热?这个过热，房地产的过热问题，十几年来从家宝总理的时候就开始一定要压制所谓的房地产过热，它也没有压制还继续过热，这种热度不减，从几万亿现在到了十几万亿的投资规模，什么原因?政府的这种口号，政府所谓的这种调控力度在市场面前还是吃了败仗对不对?你这边的话一直想着所谓的进行这种过热的控制，但是他照热，所以我们政府总是所谓的政策上是吧屡屡后退，撞了南墙还不回头，还继续撞。现在就是实际上就是对于未来的房地产市场，缺乏那种自信，那种定力。哪天房地产泡沫?十几年前我跟泡沫的争论过，我说你说房地产泡沫，无非就是房价，高房价上涨房价上涨是因为什么?

你当时一两千块钱，那是市场价格吗?他不是啊是吧?我们讲房地房地产的增速是讲什么?基期和增量之比，是不是?如果你的基期很高，你的同样的增量增速就会下来。对不对?我上个月参加了一个博士后的这个出站报告，他写的就是中国房地产这住房市场问题，他做了一个统计从1998年就是上个世纪末到2017年，这20年时间无论是选择哪个，以哪个一年为基期来计算，中国房价的上涨速度都低于中国城镇居民工资收入的增长速度。但是我们人们感觉到房价的上涨远远高于我们工资上涨。这里边有些人可以举出很多的实例来反驳我，比如说北京哪一年房价多少，现在多少?增长了多少倍?我的工资增长多少?用个别典型的实例来论证全局。这个没有政策决策的这个意义。他只有的话呢分析局部市场这种供求关系的意义，这就是逻辑。那么我不仅仅是房地产乐观派，我还是房地产的多功能派。刚才讲了为什么有些人把房地产作为一个产业问题，跟住房制度，住房政策也要开混淆起来。就因为房地产它是一个多功能，这个多功能主要表现在哪?我可以把它归纳起这么几点。房地产现在我们的主要产品是什么事?房子。70%的投资盖了房子了，盖的住宅了。 房子是用来住的。这是一句话非常经典，现在中央的一个口号。我说这个口号，它重申了一个基本的事实。我们盖房子是不是?用来住的吗?这是一个基本目的。人们买房子是吧?在中国人来说有炒，应该说购房者的主体是为了自住。请注意要注意主体和个体。我们的政策如果针对少数人去制定，这个就麻烦了。你要伤及无辜，你的政策的成本要远远大于那个政策收益，那么我们看看房地产既然他是为居民提供住宅的，所以它这个功能就是它解决人民居住问题，提供基本的物质基础和物质载体，同时我们还有工业地产，旅游地产，商业地产，医疗地产，养老地产等等，对不对?这是房地产。过去我们说房地产属于什么?那叫什么?他的话呢上下游关联度特别广，几十个行业跟他有直接的关联。这说明他在中国国民经济体系中的重要地位。我还有一个观点，房地产它是中国目前第一位的国内需求，第一内需怎么讲?现在人们买房子，每年有十几万亿，对不对?哪个行业有这么十几万亿的购买力啊这是从需求来讲，因为人们买房是消费，盖房建房是投资，对不对?现在有一部分人买房是为了投资，这是仅仅是占一个局部，这个投资最后如果他是为做而买，现在的话呢把这投资性的需求，咱这政策多变现在已经淡出政策这个限制范围了是吧?可以的话买房出租了，或者叫持有出租。

因为咱们是租售并举了，是不是?当然炒房还有限制，对不对?实际上是为买而卖。为卖而买，这叫吵。为了住房而买这叫投资，对不对?那么在这一点上来说，我们看看，如果我们没有房地产的支撑，住房政策能落实吗?那不成了空中楼阁了吗?对不对?人们的消费需求能满足吗?他满足不了。所以我的基本逻辑是什么?现在讲供给四个改革，建房是供给卖房还是供给中介还是供给?装修那也还是供给，所以在这个房地产是吧，这种国民经济的功能，这种社会的功能，它是一个客观存在。说到这还不完，还得说几句。因为房地产本身来说呢他还有社会分配功能，房价高了，很多人买不起了。但是我要说这隐含的背后是社会再分配。你不有钱吗?你多买房，买了高价房，那客观上你就多交了税就给财政做了贡献了，对不对?那你钱少，你买不起房子，你住保障房享受国家补贴，对不对?这是不是又是一种社会再分配?在中国你买房贵，但是你住房便宜。在国外有什么?在美国你是买房贵，但是的话呢买房便宜，但是你住房归你每年要交。房地产税。中国现在有人鼓吹要征房地产税，以后咱们再说是吧?那个是啊并不像他们想象的那么容易。 五年以前我跟他们争论的时候，我说房地产税，是吧?开征尽头，近期难。是吧?写文章他们好像也没人反驳我。这个难在哪?大家都知道中国这事可难办，而且这也不是一个人一家说了算的事，是吧?政府从来不乏征税的冲动，那些研究税收的学者，从来也不少加税的，这种意愿。但是谈何容易，你征收了70年的土地税，现在你还要加受土地的房地产税。后来的话呢自己打自己嘴巴把那个“地”掉叫房产税，这房产税就是另外一个事。是吧?房子70年的产权，每年有一个自然损耗，将来算起来那么容易吗?那么现在有些政府部门，它该干的事他不干，不该干的事的话，他要说或者领导指示他去干，他不得不干，有的是他主动去干，是吧?把自己应该负的责任推到一边。咱们建设部一直讲咱们这个住房的厉害，好像咱们部长早几年前就拍了中国，在人大会上到现在好像没落实。那么现在有些土地出让金20年了，怎么衔接?不吭不哈绕着走着算什么。所以我讲作为中国的这个房地产的这种多功能，我们千万既要把它作为一个产业作为一个经济问题来对待，同时它又不仅仅是一个经济问题，它是有一一个严重的或者复杂的社会系统工程问题。 我们房价是房地产的一个重要的一个领域，但是它又是住房政策的一个非常敏感的。一个问题这就是它的复杂性。我们在分析问题的时候，千万不要用这种单纯的单向的思维，应该用系统化的思维，科学的思维来去思考问题，我就不再展开了。有人的话反对什么?土地财政。土地财政是社会再分配的一个工具，想摆脱嘛?摆脱呀你有这个本事吗?没本事就不要吹牛，对不对?馒头比窝头好吃。没有馒头你吃什么?窝头是一种自由的选择。房地产税是吧?土地财政也是这么回事。所以有人批评政府哪地方不着，那怎么办?你看他两会上那个人大代表政协委员不都是伸手向总理要钱吗?总理的钱从哪来?我们的社会保障的钱从哪来，企业要减税是吧?房地产我们要压缩是吧?土地财政我们要摆脱。那钱从空中掉下来，这个逻辑思维本身就是一种单向的片面，形而上学的思维。所以我我觉得这个中国总的来说我们房地产还处于一个前进中的困难。不难克服。但是我们要在发展中去克服。第二个问题，我简单的谈一谈中国房地产的变与不变，先谈变。因为变是绝对的。那么当然有小变有大变，有量变到质变等等。 还有突变是吧?还有的话集多个小变为大变。那么房地产什么在变?首先我们市场需求人们日益增长的对美好生活的这种需要，对住房的这种高品质住房的需要，多样化的需要，是吧?我们需要去满足。这就是我们房地产企业应该盯住的这个基本方向。你只有你的产品能够满足新的市场需求，变化中的市场需求你才有是吧?市场的前途才有企业的前途，对不对?所以我都不再展开。这样作为你们来说新工艺、新技术、新材料、新理念、新模式、新业态等等，都是你们应该去思考的问题总的来一句话是吧?按照市场需求去变，应该说的话呢就无往而不胜。是吧?至少你的大方向没有走错，第二的话，呢我们市场的交易对象，是吧?刚才童会长讲，北京的商品房交易量远远低于二手房的交易量，这是对的。那么中小城市恐怕的话，今后某个时期也会早到一天。那个时候也就是说中国现代化的实现的时候，达到那个拐点。近期的。现在我们租赁市场要开始繁荣。我说租赁市场的繁荣就意味着租价的提升。现在咱们有些人论证说中国房价太高了，用这个租售比来比。你怎么不说说中国的租金太低，对不对? 你光说的话那房价高，那么当然是吧，分析房价高低，有多种指标那么至少我们是吧，在交易市场上来说，他要听市场供求双方博弈，真实的交易价格，这是市场价格。市场是发现价格的过程也是形成价格的过程，同时它还是优化资源配置的一个晴雨表。对不对?所以我们现在逻辑就是这样，限价、限购、限买、限卖以市场规律对着干，永远不会有好的结果。所以我们的政策就造成了。刚才说了假离婚，是不是?然后假分家然后呢昼夜的排队。然后有这个摇号。这种都不是一种正常的市场现象。政府累不累?累。三天两头担心这个是哪天被上级政府约谈。自己个政治前途有很大风险。他们也政府也累，咱们开发商不累吗?也累，那就卖1万块钱，你不让我卖，非得让我卖8000，对不对?我这卖了8000了，有人抢去了伦了去了是吧?转手就能赚2000。这是政府在帮着炒，政策在帮倒忙。对不对?那么再有我们市场在变的是竞争主体在变，过去我们政策说国有企业退出房地产，最后不了了之。现在是什么?咱们国企也好，还有机构也好，都可以进入房地产市场，搞租赁房了。是吧?

那么近郊的集体经济，用建设用地也可以搞了。好啊但是最后的结果怎么样?我曾经写了两篇文章讲了这件事情。土地收益向农民倾斜，但是后患无穷。我不再展开，你们有机会可以看看我的文章，所以还有一个什么在变?我们政府的调控政策，你别看调控的话绝不动摇，严控绝不放手。但是我们的这个调控方法还是有进步的。有过去的一条街变成因城施策，中央想这一个命令全国齐步走，最后走不了了，现在变成因城施策，好像也没有减少中央部门的调控政策出台，这种密集出台仍然继续。我个人觉得政策出台越密集，越说明咱们政府心中无数，政策多变。房地产市场那个生产周期是比较长的，对不对?短的是吧?两三年长则三、五年六、七年。你这一年出多少回调控政策?谁能跟得上?对不对?所以政府也着急，我这政策怎么老不见效，你没个见效，一个是你违反了客观规律，第二个是谁能跟得上你的脚步，对不对?这就是逻辑，这就是事实，我们按照这个思路去思考。最后一个我说说中国房地产这种不变，什么不变?基本规律不会变。这个基本规律是什么?我个人认为有这么几点。第一我们房地产的价值不会变。我写过文章讲这个是房地产的价值是客观存在，就是如何表述的问题，你给他拿一个什么基础产业，或者不给他拿一个基础产业名号无关紧要，它每年十几万的投资是十几万的销售市场，这是客观存在，对不对? 它在拉动着牵动几十个行业，在满足着人民住房的是吧?这种需求这个地方不会。同时房地产还是我们社会财富积累的一个基础部分。这是我跟很多人不大一样，我强调的地方。我们都希望老年人都给自己的子女留套房子，这叫不动产。当然说除了不动产以外，你留下存款也未尝不可。我们现在反对啃老，是吧?但是人类的话这种传承恐怕这也是一种人类社会进步的一个客观进程。这一种文化。所以财富，社会财富。房子多年使用的耐用消费品，同时消费弹性还特别大，对不对?人均五平米，可以满足基本居住需求。是吧?人均50米住的舒坦。户均的话一套别墅，那么也是很多人的追求，所以它消费弹性的。你说什么叫满足?那么你按照什么标准来去讲。社会财富，第二它还是我们城市化的一个先导产业。我一直坚持这个观点。有人反对这个观点，我们城市化不能搞房地产化，但是没有房地产，你搞什么城市化，哪个城市不是各种房屋建筑物的排列组合?有一个城市不是这样吗?没有房地产。我们城市就画在纸上，从天上都掉下来。有人说雄安新区，不搞房地产开发，那你搞什么开发，能把雄安新区建起来，你不搞土地财政，如果有强大的公共财政支持，不妨一试。但是全国能够学的来吗?所以这个事看怎么去讲啊。土地财政它是一个社会再分配的工具，你怎么用好，怎么把他的负效应弊端限制在可以接受的范围内，这是我们应该去考虑。对不对?最后我还要说，房地产市场供求规律不会变。房价高了，抑制需求，增加供给。房价低了刺激需求抑制供给。你政府想把房子押下来，那就刺激需求，让人们谁便宜东西谁不愿意买，那老太太早晨买菜还得把它去询价，对不对?况且买房子。那么最后一个我说国家对房地产的调控不会变，但是我们调控的力度，时机，方式的把握会越来越趋近于它应该有的那个方向。最后有人们说2018年房价怎么样?怎么走啊?我个人看啊大涨概率动力不足，因为大涨的话，以后连续大涨的后劲就会受到影响。是吧?大跌那种可能性也小。别盼着这个事对谁好处都不大。是吧?可能是在高位震荡高位盘转，这是一个大概率，中国房地产无大事，国人大可不必自忧自扰，这就是我的结论。 谢谢诸位。

主持人(男)：接下来是本届大会最重要的环节颁奖典礼，本届评选活动经历了两个多月的时间，先后得到了建设部门领导和各个媒体的大力支持，评审委员会本着客观、公正的原则，经过媒体、协会推荐，企业申报，专家评审，媒体公布的流程，严格按照参评标准从中脱颖而出优秀项目，优秀施工企业，杰出企业家，优秀项目经理，让我们一起期待他们的辉煌。

主持人(女)：下面是荣获“2018年人居奖”和“优质工程奖”的企业。

他们是：

莱芜兴宇置业有限公司

山东莱芜兴宇华府小区荣获中国人居范例奖·2018年中国十大优质宜居金奖楼盘

陕西宏盛实业有限公司

当代·宏府MOMΛ 荣获中国人居范例奖·2018年中国最具投资价值商业综合体

山西佳境房地产开发有限公司

佳境珑原荣获中国人居范例奖·2018年中国优质人居金奖楼盘

海南德源房地产开发有限公司

菏建·海景湾荣获中国人居范例奖·2018年中国人居环境最佳范例金奖

长沙致地置业发展有限公司

致地龙熙台荣获中国人居范例奖·2018年中国十大创新宜居典范别墅

云南红塔房地产开发公司

怡景尚居荣获中国人居范例奖·2018年中国优质人居金奖楼盘

保定市诚嘉房地产开发有限公司

阳光·诺林湾荣获中国人居范例奖·2018年中国品质宜居典范楼盘

海南德源房地产开发有限公司

菏建·海景湾荣获中国人居范例奖·2018年中国人居环境最佳范例金奖

上海三盛房地产(集团)有限责任公司

颐盛御中环荣获中国人居范例奖·2018年中国十大优质宜居金奖楼盘

永州市金龙房地产开发有限公司

金龙绿城荣获中国人居范例奖·2018年中国优质人居金奖楼盘

柳州悦景房地产开发有限公司

盛天悦景台·御园荣获2018中国十大豪宅

天津正荣正宏置业发展有限公司

荣辰花园荣获中国人居范例奖·2018年中国优质宜居金奖楼盘

福建万恒置业有限公司

凯旋世家荣获中国人居范例奖·2018年中国地产十大文化旅游示范项目中国人居范例奖·2018年中国优质宜居金奖楼盘

莱芜兴宇置业有限公司荣获2018年中国房地产综合实力百强企业

山西佳境房地产开发有限公司荣获2018年中国地产诚信经营先进单位

承德恒信房地产开发有限公司荣获2018年中国地产诚信经营先进单位

福建三木集团股份有限公司荣获2018年中国最具创新力地产企业

云南红塔房地产开发公司荣获2018年中国地产诚信经营先进单位

绵阳海珂实业有限公司荣获2018年中国地产诚信经营先进单位

保定市诚嘉房地产开发有限公司荣获2018年中国地产诚信经营先进单位

福建万恒置业有限公司荣获2018年中国地产AAA级信用企业

2018年中国房地产综合实力百强企业

龙信建设集团江苏园林绿化工程有限公司

龙信广场2.1期景观绿化工程荣获2018全国优秀园林工程优质奖

亳州市万家乐园林绿化工程有限公司

亳州市亳芜现代产业园张良路等8条道路绿化养护工程劳务分包项目荣获2018全国园林绿化优质金奖工程

中建二局第四建筑工程有限公司

工业厂房及附属设施-台铭国际企业花园工程荣获2018年全国建设工程优质奖

郑州郑东新区兴东园林绿化管理有限公司荣获2018全国十佳优秀园林企业

湖北绿城生态景观工程有限公司荣获2018全国十佳园林诚信企业

亳州市万家乐园林绿化工程有限公司荣获2018全国十佳园林诚信企业

中建二局第四建筑工程有限公司荣获2018年全国建筑业AAA级信用企业

中建二局第四建筑工程有限公司荣获2018年全国建筑业先进施工企业

岭南生态文旅股份有限公司荣获2018全国十佳园林诚信企业

2018全国园林绿化优秀施工企业

河南云乔园林工程有限公司荣获2018全国十佳园林诚信企业

荣成市绿景园林有限责任公司

樱花湖体育公园建设工程荣获2018全国优质园林工程金奖

观海路综合改造绿化工程荣获2018全国优质园林工程金奖

府西游园建设工程荣获2018全国优质园林工程金奖

福建兴航园林绿化有限公司

绿化苗木采购及种植项目荣获2018全国优秀园林工程优质奖

中境(厦门)园林规划设计有限公司

闽江古田溪景观提升工程荣获2018全国优质园林工程金奖

中境(厦门)园林规划设计有限公司荣获2018全国十佳优秀园林企业

广州市绿化公司

广州市海珠区园林绿化所

海珠区琶洲会展及周边环境重点打造提升苗木采购及种植养护项目

荣获2018全国优质园林工程金奖

湖北省林业园林工程公司

2017年第九届中国花卉博览会湖北省室外、室内展园项目

荣获2018全国优秀园林工程优质奖

江西省第五建设集团有限公司

江西省南昌市新力·帝泊湾荣获2018全国园林绿化优质金奖工程

山东华信建筑设计有限公司

樱花湖体育公园建设工程荣获2018年全国优秀风景园林规划设计奖

广州市嘉卉园林绿化建筑工程有限公司

海珠区新港路及周边环境整治改造苗木采购及种植养护项目

荣获2018全国园林绿化优质金奖工程

广州市海珠区住房和建设水务局

海珠区新港路及周边环境整治改造苗木采购及种植养护项目

荣获2018全国园林绿化优秀项目管理奖

岭南生态文旅股份有限公司

仁寿县城市湿地公园建设工程荣获2018全国园林绿化优质金奖工程

太和县沙颍河国家湿地公园一期工程荣获2018全国园林绿化优质金奖工程

西安市第二市政工程公司

西安市第四污水处理厂扩建项目(二阶段)构建筑物及室外管网工程A标段质奖

荣获2018年度全国优质工程金奖

湖北中建鸿友建设有限公司

丹阳馨居住宅组团项目1#-11#项目荣获2018年全国建筑业优质工程奖

枝江市仙女工业园仙女三路西廷等五条道路及排水工程

荣获2018年全国建筑业优质工程奖

库尔勒市政工程建设有限责任公司

库尔勒市南库大道道路工程荣获2018年全国建筑业优质工程奖

江西省第五建设集团有限公司

新力·方(综合楼)工程荣获2018全国建筑业优质金奖工程

洛阳市信昌道桥工程有限责任公司

洛阳市古城快速路(西苑桥南～金城寨街)建设工程第Ⅲ标段

荣获2018年度全国建设工程优质奖

中建二局第四建筑工程有限公司

工业厂房及附属设施-台铭国际企业花园工程荣获2018年全国建设工程优质奖

济南天冠建筑安装工程有限公司荣获2018年全国建筑业诚信企业

湖南和庆源建设工程有限公司荣获2018年全国优秀施工企业

湖北田源建设工程有限公司荣获2018全国优秀施工企业

巴彦卓尔市奥隆工程建设有限公司荣获2018全国优秀施工企业

2018年全国建筑业诚信企业

来宾市第一建筑工程公司荣获2018全国优秀施工企业

2018年全国建筑业诚信企业

丰润建设集团有限公司荣获2018全国优秀施工企业

2018年全国建筑业诚信企业

余姚市交通标志设施有限公司荣获2018年全国建筑业诚信企业

济南市热力工程公司荣获2018年全国优秀施工企业

黑龙江垦区龙垦建设工程总公司荣获2018年全国优秀施工企业

上海华新建设(集团)有限公司荣获2018全国建筑业AAA级信用企业

江西省第五建设集团有限公司荣获2018年全国建筑业AAA级信用企业

中建二局第四建筑工程有限公司荣获2018年全国建筑业AAA级信用企业

2018年全国建筑业先进施工企业

广东省第五建筑工程有限公司荣获2018年全国建筑业先进施工企业

2018年全国建筑业AAA级信用企业

上海生特辉建设有限公司荣获2018年全国优秀施工企业

贵港市交通投资建设有限公司荣获2018年全国建筑业AAA级信用企业

贵港市交通投资建设有限公司荣获2018年全国建筑业先进施工企业

主持人(男)：下面是荣获“企业家奖”和“优秀项目经理”的企业代表。

他们是：

莱芜兴宇置业有限公司

于宗德同志荣获2018年中国地产十大杰出诚信企业家

山西佳境房地产开发有限公司

温双伟同志荣获2018年中国地产最具社会责任企业家

承德恒信房地产开发有限公司

张瑞平同志荣获2018年中国地产最具社会责任企业家

福建三木集团股份有限公司

谢建峰同志荣获2018年中国地产最具创新力领袖人物

亳州市万家乐园林绿化工程有限公司

鲍昆峰同志荣获2018全国园林绿化诚信企业家

湖北绿城生态景观工程有限公司

杜国华同志荣获2018年全国园林绿化优秀企业家

郑州郑东新区兴东园林绿化管理有限公司

王聪选同志荣获2018全国园林绿化优秀企业家

中境(厦门)园林规划设计有限公司

李春松同志荣获2018年全国园林绿化优秀企业家

中建二局第四建筑工程有限公司

马立功同志荣获2018年全国建筑业诚信企业家2018年全国建筑业先进施工企家

上海三盛房地产(集团)有限责任公司

屈国明同志荣获2018年中国地产最具社会责任企业家

永州市金龙房地产开发有限公司

唐海林同志荣获2018年中国地产十大杰出诚信企业家

福建兴航园林绿化有限公司

林连兴同志荣获2018年全国园林绿化优秀项目经理

河南云乔园林工程有限公司

张建刚同志荣获2018全国园林绿化诚信企业家

广州市绿化公司

文寅同志荣获2018年全国园林绿化优秀项目经理

广州市海珠区园林绿化所

罗正理同志荣获2018年全国园林绿化优秀项目经理

荣成市绿景园林有限责任公司

韩荣壮同志荣获2018年全国园林绿化优秀项目经理

湖北省林业园林工程公司

柯凯军同志荣获2018年全国园林绿化优秀项目经理

龙信建设集团江苏园林绿化工程有限公司

张文龙同志荣获2018年全国园林绿化优秀项目经理

张洋同志荣获2018年全国园林绿化优秀项目经理

江西省第五建设集团有限公司

吴嘉嘉同志荣获2018年全国园林绿化优秀项目经理

山东华信建筑设计有限公司

孙守坤同志荣获2018年全国园林绿化优秀规划设计师

房领昌同志荣获2018年全国园林绿化优秀规划设计师

裴艳华同志荣获2018年全国园林绿化优秀规划设计师

广州市嘉卉园林绿化建筑工程有限公司

文才臻同志荣获2018年全国园林绿化优秀项目经理

广州市海珠区住房和建设水务局

文寅同志荣获2018年全国园林绿化优秀项目经理

岭南生态文旅股份有限公司

吴华均同志荣获2018年全国园林绿化优秀项目经理

尹洪卫同志荣获2018全国园林绿化优秀施工企业家

贾涛同志荣获2018全国园林绿化优秀项目经理

西安市第二市政工程公司

李武庆同志荣获2018年度全国建筑业优秀项目经理

济南天冠建筑安装工程有限公司

闫小飞同志荣获2018年度全国建筑业诚信企业家

湖南和庆源建设工程有限公司

廖卫洪同志荣获2018年度全国优秀施工企业家

湖北田源建设工程有限公司

徐洪发同志荣获2018年全国优秀施工企业家

湖北中建鸿友建设有限公司

李海东同志荣获2018年全国建筑业优秀项目经理

陈冬林同志荣获2018年全国建筑业优秀项目经理

巴彦卓尔市奥隆工程建设有限公司

郭玉霞同志荣获2018年全国优秀施工企业家

郭玉霞同志荣获2018年度全国建筑业诚信企业家

来宾市第一建筑工程公司

田宽楼同志荣获2018年全国建筑业优秀企业家

田宽楼同志荣获2018年度全国建筑业诚信企业家

丰润建设集团有限公司

陈建雄同志荣获2018年全国建筑业优秀企业家

樊玉国同志荣获2018年度全国建筑业诚信企业家

余姚市交通标志设施有限公司

姜亮同志荣获2018年度全国建筑业诚信企业家

济南市热力工程公司

尹承磊同志荣获2018年全国建筑业优秀企业家

黑龙江垦区龙垦建设工程总公司

位冰同志荣获2018年全国建筑业优秀企业家

上海华新建设(集团)有限公司

李俊峰同志荣获2018年全国建筑业诚信企业家

无锡市市政设施基础建设有限公司

华晟同志荣获2018年全国建筑业优秀项目经理

江西省第五建设集团有限公司

张国印同志荣获2018年全国建筑业优质项目经理

张国印同志荣获2018年全国建筑业优秀企业家

洛阳市信昌道桥工程有限责任公司

李振华同志荣获2018年全国建筑业优质项目经理

魏强同志荣获2018年全国建筑业优质项目经理

中建二局第四建筑工程有限公司

马立功同志荣获2018年全国建筑业诚信企业家

马立功同志荣获2018年全国建筑业先进施工企业家

丛民龙同志荣获2018年全国建筑业优秀项目经理

广东省第五建筑工程有限公司

伍小粦同志荣获2018年全国建筑业诚信企业家

伍小粦同志荣获2018年全国建筑业诚信企业家

上海生特辉建设有限公司

胡凡同志荣获2018年全国优秀施工企业家

贵港市交通投资建设有限公司

黄科佐同志荣获2018年全国建筑业诚信企业家

黄科佐同志荣获2018年全国建筑业先进施工企业家

主持人(男)：颁奖典礼到此结束，还有一些企业未能到达现场，我们也在此为他们表示祝贺，希望我们这届获奖企业能够在以后的工作中再接再厉，勇创辉煌，各个参会代表能够不断地提高创新发展观念、抓住发展机遇，顽强拼搏，争创一流，为我们的企业发展在新时代发展大潮中创造出无愧于时代的新业绩。最后再一次用掌声对以上获奖企业的热烈的祝贺。

接下来有请中国建筑科学研究院研究员黄如福老师为大家发表主题演讲，演讲题目是“创新采购模式，优化供应链”。有请黄如福老师!

黄如福：

刚才我也说了两句，我在这个会议上大规模上，说采购问题，采购对我们这个还也两江，目前的形势下大家都非常关注这个问题，他不仅仅行业形势所破，建筑市场利率空间挤压我们的建筑的企业来重视采购，因为采购从物质材料来讲，占工程总造价50%左右，如果说把采购范围扩大，扩大到劳务分包，机械设备的助力，包含组织的采购应该来说占主要的工程造价70%—80%，在这一部分我们过去很多企业尽管有的在这个方面已经很重视，但是一些企业重视不够。尤其在信息化网络环境下我们如何开展网络采购的问题，就目前来说摆在我们企业面前的采购模式有两种一个是传统采购，和网络采购。传统的采购大家非常清晰清楚，就是面对面的进行交易。实际上这种采购模式，在网络环境下在我们的信息化时代应该来说是应该转型升级的，一种考虑的重要内容之一，在网络采购当然必须要有好的网络采购条件，网络采购平台和好的网络采购机制，我们可以说企业才有把握才有信心进行转型，转到这个平台上来。如果没有好的平台和网络环境，没有好的网络采购体系的话我们建筑企业这个工作太重要了，他不敢轻易来进行，转型的工作在现在情况下可以考虑这些事情，可以考虑从传统的采购模式转换到网络采购，这样一种模式。怎么采购?这是网络采购实际上在现在来说，他也有两种网络采购的模型。第一种是分散独立采购，另一种联合联盟采购，这两种采购模型，如果说我们在网络环境下实际上跟我们传统的采购模型联合下这是一种采购手段、采购平台发生变化，面对面的交通沟通进行交易的话，那么现在所有一切通过网络平台可以通过网络进行直接的沟通和交流是不需要面对面的。但是这种采购的方式模型来说本身没有发生大变化，一种分散独立式的采购，虽然实际上是以单个企业法人企业为主要进行网络采购，另外一种是联合联盟采购。就是几家企业联合起来进行联盟采购。第一种方式采购模式，对我们企业来说如果你的企业规模比较大，那么你可以形成批量规模采购的模式，但是更多的中小企业你即使是单个企业实行集中独立采购，但是你的采购的规模还是有限的，还行不成规模批量采购的优势，之所以在这种环境条件下我们国家大型中央企业，你比如说中建、中铁、中交等等大企业他们内部已经形成了一种联合联盟，把下面的二级公司三级公司所有项目的采购都集中起来进行统一的网络采购，那就说像这样的一些中央企业已经走在前面了，我们的中小企业你的规模有限，你的采购量有限行不成这样规模批量的趋势，你的市场进价能力又受到限制，你怎么办?我们必须走到联合联盟采购的道路。这条的道路不是我们国家所倡导。实际上早在90年的时候美国FPN这样的采购联盟已经形成了。这个采购联盟组织当中已经有一万多家企业参与这个联盟的采购。为所有的企业批量采购，采购价格的优惠和价格的保证带来了很大的好处。在欧洲国家以德国为首也形成了采购联盟，对这些企业所有采购业务都可以在平台上进行交易。你比如说英国建筑信息中心，实际上他也是采购建筑信息平台，你所需要的劳务建筑材料，所需要租赁的机械设备都可以在这样的平台上进行询价，由这些供应商报价，你可以在报价对报价商进行评价，最后你确定一家企业跟他签订采购合同。之所以我们为什么说我们现在可以考虑像这个方面转化，在国外已经有成功的案例。后面我也要谈在国内我们也有成功的案例。但是一定是我们建筑行业自己的采购平台，自己的采购案例不是淘宝不是阿里巴巴、京东的采购平台是不一样的，他们是在上面开店，我们需要什么东西，我们需要在网络平台上自己去谈自己去进行交易，这是京东和阿里巴巴采购模式是这样。我们现在有两种有采购模式，在我们面前一种是传统的采购模式，一种网络采购模式。网络采购模式也有两种，一个是采购的方案和采购模型，我们来对比一下两种采购模型，对我们企业有什么好处?比如说网络采购，它典型得有优点对我们企业来说响应速度快，效率高，透明公正，阳光采购，规避风险能力强;第二市场范围更广，在网络上吸引产品更全，信息量更大;第三点批量规模采购可以吸引更多的更重要的供应商或者更多的优惠。因为你的数量越大你的议价能力，你的竞价水平就越高。可以申请金融机构的贷款和担保;现在在我们的建筑行业已经有一个平台具备这样的能力和优势，后面我要给大家介绍;第五个交易记录更全面，供需双方更珍惜诚信和履行合同。就是说在这个平台交易的时候，如果说你是一个真正的供应商的话珍惜你的名誉，你的供应水平、产品的好坏、服务态度的好坏、服务效果的好坏都完整在这个平台上记录下来，如果再下一次采购的时候你也报价，但是我们的需求方、我们的采购方看到有这样的评价对你有这样的记录他根本就不会选择你。如果我们的采购方无理取闹或者说不及时的结算付款等等，也记录在这个平台之上，我们的供应方看到你的记录的时候，他也会适当的小心，之所以网络交易平台记录是更全面，供需双方会珍惜他的信誉。珍惜他的每一笔交易，这是网络采购优势。那么它的问题在什么?很多人认为他是虚拟市场，真实性不好把握;第二合同和履约追则比较难，这是人为的理解如果真正有采购平台，我们认真学习掌握平台的规律，我们的网络采购平台也有法律事务这样专门的管理机构进行这个方面的管理等等这些问题，在现在我们想象的问题应该不是大的问题，这是网络采购目前大家觉得心理上感觉的一些问题，但是确实在法律体系还不健全的情况下，这个问题确实还是存在，有一些网络交易平台确实存在这些问题。那我们在人工采购这种模型下，它最大得的优点是什么?可以较好的把握供应商和商品的真是情况，采购人有足够的鉴别能力，因为你是面对面的进行交流和交易，对你对产品的好坏供应商的服务质量和服务态度，就会有亲身的感受，他的真实性就比较好把握。第二点就是我们每一个企业因为长期和一些供应商进行磨合，寻求较好的比较稳定的供需关系。第三是合同的履约基本上对我们企业来说能够做到心中有数。这是人工采购的三个优点，它的问题是什么?因为人工采购数量有限，价格优势有限议价能力难以提升，新的地区有一个项目，或者有一个工程去做，新的地区去开展采购业务，新的市场开发成本比较大，这就是我们传统的人工采购和网络采购两种采购模型的优缺点得比较。

采购模型实际上无论是独立采购还是联合联盟进行采购他的采购模式应该来说有两种，一种是采购商和供应商直接进行面对面的进行交流。另外一种采购模型是现在比较先进的一种采购模式就是在供应商和采购商之间增加了采购联盟，这个采购联盟对于我们的采购商来说他即是供应商又是采购商，对于供应商而言他们是采购和供需关系，我们的采购商，(图表)这个采购联盟对他来说是他的供应商，他是他的采购商，这个供应商对于采购联盟来说他是他的供应商他是他的采购商。这个是采购联盟起到这么一个作用，还有双重的身份。这种采购联盟有双重身份实际上有四种操作方法。第一是单个企业进行独立采购;第二是企业结盟进行采购;第三是由协会牵头进行采购;第四是由第三方组建公司进行采购。这就是我们提到的采购联盟有四种操作方式。怎么操作?我们看第一个，在这里面实际上我们供应商对企业来说，我们长期跟我们合作的一些认为我们比较可靠的一些供应商可以把他确定为企业自有的供应商。你像中建和一些好的大型企业都建立了自己优秀合格的供应商，我们的网络采购除了在网络上继续使用以外，还可以扩展到社会的其他供应商，这里面的企业直接在这个上面发出采购的信息，直接和这些企业自有的供应商，和社会供应商同时发出信息。如果社会上的供应商比我这个企业自有供应商价格优惠并且质量保障，那我肯定用社会供应商。如果我的企业自有的供应商报价和社会供应商报价相同，或者低于社会供应商，肯定用自有的供应商。自有的供应商长期跟自己合作，已经形成了良好的供需关系，这就是企业和供应商直接自己进行发布和询价信息，供应商直接报价，由企业进行平价，企业平价之后发布信息，这就是单个企业不和其他企业进行联盟进行采购，这就是不改变自己原有的采购模式。通过网络这个平台来进行。那么企业联盟这一种模式是什么?他是结盟还不是真正的联盟，这种结盟方式说白了是相当于中国式过马路，凑齐一波人就过去。在统一时间我们有好几家企业需要采购，我们联合起来向供应商发出采购信息，然后由供应商来报价，我们临时结盟的采购任务完成之后我们组织就解散了，这就相当于中国式过马路，下一次到了另外一个路口，我们再走凑齐一波人过马路。第二种采购模型他的问题是什么?没有固定的组织。不知道我这一波采购的量大还是小，只是凑够一波人我就过去;第三是行业协会牵头做这个事情，应该来说为各个地区的一些企业来服务但是这个总采购模型要求行业协会有足够的积极性，如果说行业协会愿意出这个面来组织本地区的企业进行采购的话或来管理这些事情的话当然是一个大好事，但是由于我们建筑企业行业协会资金有限和人员有限，这个方面的积极性需要行业协会他们能够真正的有这个积极性才能够驱动这个事情。第三种行业协会牵头，第四种由第三方来进行组织管理的。第三方是什么?就是由企业牵头成立一个董事会，建立一个采购联盟成立一个公司。我下面要说这件事情在我们国家已经操作一年多的时间，是由南通几家企业联合组建的联盟采购的公司，把这样一个采购任务交给第三方来经营，就是董事会是这一个第三方采购联盟的组织的一个管理，一个上级组织就是相当于董事会和这一个经营者的关系，第三方采购联盟属于经营者，第三方采购联盟在我们的供应商的里面他也可以做一个供应商，企业也可以有自己的供应商，也可以有社会的供应商，这个企业供应商是长期合作的供应商，合作程度好形成企业自有的数据库，这里面如果说第三方又是一个供应商的时候也可以报价，如果他的报价低于或者说于企业自有的供应商和社会供应商是相同的，优先选择第三方采购联盟这个组织给你的报价，应该优先给他。这个供货是由供应商直接给企业，支付是由谁给?是由企业我们的采购方直接支付给第三方组织，跟前面我们的采购模式是不一样的。然后由第三方采购联盟和供应商再去做结算，这是他们的关系。这就是我们采购当中的四种方法。第一种在前面看到了企业独立采购方式;第二种企业结盟采购方式;第三种是行业协会牵头组建这种模式;第四种是由第三方来进行管理的这种采购组织。我们在这四种当中我们推荐和建议采用第三方这种组织管理的模式。因为这种组织管理模式目前是比较成功的。既然是采购联盟他是一个组织他应该具备什么样的条件呢?应该做一些什么事情呢?我们规定1、提供法律制度保障，这个保障在供需双方在这个平台上按照法律制度，按照合同的制度的要求进行交易;2、扩大会员;3、优化供应商4开展采购业务5进行质量把关跟踪每个一个合同的执行情况;6、争取价格的优惠7办理贷款业务，因为我们采购需要资金他可以帮你办理贷款业务和担保业务8代理咨询和研发，可以代表代理这些企业咨询和研发;9、分享信息和知识;10、在采购企业当中进行利润的分红，这是有利润的在年底进行利润的分红。这就是采购组织进行事情，还应该在做那些事情?我刚才说了这个采购联盟是由江苏南通八家企业联合组建的。这几个企业走在国家前列比较有思想。他们联合中国建设银行几家企业成立了采购联盟，他们建立了董事会，已经进行了一年多，进行怎么样呢?他们以建筑企业为核心，建筑企业有自己采购的特点，有我们自己的需求。由跨行业的多家企业，地方龙头企业联合像我们的生产商、供应商去议价，去谈合同，进行交易。当然你的议价水平显然提高了，你的诚信水平显然提高了。通过打通产业链上下游，如果说一家企业你有好的劳务水平能干别人干不了的活，你的速度快，产量好。如果你下游企业材料供应商能够供应优惠，质量有保障的物质材料，你想想你这样的企业你形成了这样的供需链，你的企业在社会和市场上竞争能力一定比别人强。通过打通产业链上下游引进优势的资源，整合供应链大数据金融服务和信用体系，保证这个平台操作合法可靠以及效率更高，能够形成前产业链集群平台，打造行业互联网生态闭环。前不久一些民营企业中小企业集聚在江苏南通，专门对网络采购这些公司的董事长和总经理参加了会议对这个事情表达了很高的热情，都希望积极参与采购平台。那么南通事件通过一年多的运营，他们是怎么操作的呢?就是集团总部的领导和各个地区的区域领导对整个采购平台随时可以掌握了解采购进行情况，就是每一笔合同他都可以通过这个平台掌握交易量交易内容交易结果怎么样，这里面的采购员他可以发起招标，推荐成为中标供应商做他采购员日常所做的工作，那么我们的审核符合审批人，通过自定义就是说你的企业的管理模式什么样，可以按照你的需求来定义你的管理流程、审批流程。你的管理和审批完全可以和这样的采购平台进行无缝对接，你对企业的管理和平台也就是说你的办公系统和这个平台可以进行对接，保证你的操作审核审批，发起这个采购是合理的，不会有风险的，经过这样的过程。通过操作的结果，所有的流程—从采购员发起到审核员审批，有一套流程也可以企业自己审核。操作的结果最大的平台最大的亮点是什么?就是现在和中国建设银行、中国工商银行和平安银行、民生银行等等现在谈好的银行定加入平台，采购时需要资金我们可以向这些银行进行贷款，也就是说在资金紧张的时候通过相当于我们个人信用卡一样进行刷卡采购。这个是这个平台最大的好处，现在已经和这几家银行的总行说好了已经形成了协议。已经形成了联盟这种关系，也就是说我们准备在各个省市建立自己的采购平台，下一步如果各个省市要建立这个平台时候，要由地放建设银行和工商银行进行联合联盟，我相信再总行已经打通了这个关系，已经建立了这个联盟的时候，下面的问题就很好做了。这张图表是南通事件从去年下半年开始一共在这个采购平台上发布了5720单采购业务，签订了采购金额50亿。应该来说经营的效果非常好，向钢材材料采购价格下价10%—20%。采购平台上进行采购平均来说降低采购价格3%—5%，效果非常的好。在一些偏远的地区，比如说他们在第四安装公司在兰州的项目，由于地区偏远很不好采购，有了这一个网络采购平台之后能够很好解决一些偏远地区的项目报价问题和项目采购的问题。在南通地区执行情况非常好，现在正在由中国施工企业管理协会牵头推动这个事情，下面有一些省市比如说郑州地区他们有几家龙头企业马上要联合起来进行网络采购联盟，比如说中南地区别的省的协会也在联系，如果说行业协会正在联系的话进行商谈，如何采购联盟把当地的建筑企业联合起来，推广活动应该来说现在大家的积极性非常高，准备向全国一进军推广，这个地方所有的企业上这个平台，在开始的时期，在现在推广的时期，应该是免费的向大家公开的。然后逐步形成区域采购联盟，在这种对我们建筑企业一个十分有价值感的网络采购平台我们希望我们企业家企业的主要领导能够去了解，去分析去探讨，这种采购模式这种网络采购适合不适合你，你有甚么需求?你也可以提出来，来不断的完善建筑行业自己的网络采购平台，希望我们每一个企业都能够为我们建筑行业打造一个有品质的，能够提升我们采购水平的，能够增加企业效益的—这样网络采购平台，希望每一个企业每一个领导都出力，为我们这个行业做贡献，同时也为我们自己的企业带来一定的好处。谢谢各位领导。

主持人(女)：非常感谢黄如福老师的精彩演讲，再次用掌声谢谢黄如福老师!

主持人(女)：接下来我们继续有请国家住建部风景园林顾问专家北京林业大学博士生导师唐学山老师为大家发表主题演讲，演讲题目是“中国传统文化与风景园林艺术”。有请唐学山老师!

唐学山：

前面三位中国房地产业、建筑业，这个可以说是顶尖的人物的汇报，讲得非常精彩，个人得到了很好的学习机会。那么今天我主要讲就是配合前三位这个专家这个主题，就是房地产业跟我们风景园林艺术的关系。那么风景园林美学和园林艺术这个内容就是刚才这个报幕主持人所讲的，就是我们如何提高我们房地产业的品质，现在据我了解对房地产住房都有一定的面积，都有具体的规定。现在这个房地产业竞争，或许是这个行业执行的过程中间，环境成为最重要的内容。是十八大以来，国家提出五位一体建设美丽中国，第一个是经济建设，对吧?第二是社会建设，第三是政治建设。后面两位是文化建设和生态国民建设都应该属于我们风景园林行业。这个我是有这个研究风景园林可以说有60年，对于这个国家这个导向，我认为我们各位特别房地产业、建筑业、园林行业所需要关注的。那么文化建设有什么标准?已经找到了标准。那就是我们中共中央在北京城市副中心，现在也就是现在大家所关注雄安在这个会议上提出了明确的标准。文化建设什么标准?中国元素文化基因。

中央提出我们文化建设的标准，我们是中国人，在中国的大地上什么不能到处是美国、德国、英国、法国的，中国自己知名化。现在的中国在世界上有国力的增强，是吧?可以说中国人说话是算数的。举个最简单的例子，这个特郎普跟日本安倍晋三狼狈为奸，朝鲜问题，使劲加压加压，最后还是中国的方案，和平谈判解决问题。最后美朝握手了。是不是这个问题?所以中国现在在世界上的影响不可估量。举一个最简单的例子，现在世界127个国家建成孔子学院有多少个?447个。这个了不起，现在全世界都在学中国的孔子，就是学中国的脑袋来办世界的事。所以我觉得我们应该有自信，我们在未来在毛泽东时代就已经了提出来了叫赶美国，超英，赶美超英。1958年就提出来经过几十年的努力，几代领导人的奋斗，今天已经看到成果超英赶美。现在美日本的经济已经落在中国的后面，中国的发展现在房地产业我认为我们应该提高我们在建设过程中的一个国家标准，这个国家标准就是房地产业中国元素文化基因。同时还指出也要学习外国的先进的经验。这就是提出了一个很重要的课题，中国传统文化和我们风景园林艺术。

据我所了解，因为前一段刚从这个上海过来，看了一些楼盘，那就是世界顶级的楼盘也就这么回事。所以我觉得现在国家的发展，房地产业北上广深都在提高着房地产业的建设的水平。我认为最难的一点就是文化建设。那么今天给大家展示的这个关于风景园林方面这个内容给大家列举了世界园林的精品。一个颐和园、承德避暑山庄、法国凡尔赛宫、英国汉普顿宫，德国园林和意大利园林。第一个房地产皇家房地产，颐和园44350亩，承德避暑山庄8000多亩，只有封建统治者几个人在那里玩，因为这是他们房地产。所以作为中国传统文化，现在全世界列入世界文化遗产的东方和西方，就是现在展示给大家的这两张图，一个是以中国为代表，中国自然山水园林为代表的东方园林自然山水园颐和园，一个是以法国巴黎凡尔赛宫，路易十四国王的这个凡尔赛宫。这两个可以说是东西方自然式园林跟规则式园林传统建筑。这个考察了，也参与了一些建设。现在中国房地产的园林形式基本就这两类，一个是颐和园模式，一个是凡尔赛宫模式。现在所谓的欧陆方式，大家看这个右边这个这就是以法国为代表的这个欧洲规则式园林。

第三个就是两者混合，还有一类呢就是西亚园林。所以现在全世界的园林就分三类，一个中国的自然的园林，第二法国规则式园林，第三类是西亚热带园林。这两种规划形式就是我们中国现在房地产园林所采取。大家一看凡尔赛宫给人感觉就像法国人、英国人穿西装规规矩矩，这就是中轴对称的。这个凡尔赛宫面积多大?8000亩。有一根中轴线3000米，那么中轴对称，就是欧陆园林的最重要的特点。现在我们考察一下，两种这个东西方园林，那是决然不同，中国自然式园林，大家都很清楚了自然山水园。现在这个我们国家列入世界文化遗产的就三个：第一个承德避暑山庄，第二颐和园，第三北京的天坛。北京天坛多大面积的4095亩列入世界遗产都是皇家园林。苏州九个宅园比如吴云宅园等等，那么九个列入世界文化一样顶级这是中国园林可以说丰厚遗产留给我们这个今天的房地产业作为一个样板。那么大家现在看这两张图截然不一样，肯定要有一个问题，这两个园有什么相同的地方?那你说绝对不同，对吧?按照现在欧洲园林的特点是绿林绿墙那么水渠都是规则是直线型。 再有个自然式，有什么相同的地方，我研究结果找出相同的地方，就是文化建设。举个例子，现在大家看看，现在我现在给大家展示的是吧凡尔赛宫，还是自然是大家比较熟悉。现在给大家展示我鼠标所在的地方是战士广场，是吧?第二个它主要的这个规划的方法是轴线，所以在最重要的内容都在轴线上。大家看现在前面是啊战士广场，第二点就是这里这个皇宫那么第三个点是什么?别看这小小的圆点，叫它雕像。那通常雕像是希腊神话传说中太阳王的母亲。路易十四国王把自己比作太阳，对吧?在这个雕像后面是帝王，国王林荫道，后面是阿波罗雕像，最重要的在这大家看一看，这个非常重要的一个形式，叫做十字架水渠。后面是皇家广场。那么十字架水渠大家一看，这是什么是?基督教的十字架，这已经非常明确的形式表达的什么内容?欧洲园林反映是欧洲宗教文化的一个重要的内容。那么现在大家看看颐和园。颐和园这里有三个岛，这是谁设计的?乾隆皇帝这个皇帝了不起，一生写了42000手的诗，又会画国画，他画的梅花可以达到国家画家的水平，都是文人造园。所以颐和园是乾隆的作品就是一个文人园林加皇家园林。

现在中国园林根据什么来做设计?文化建设体现在哪?颐和园这个园三个最重要内容第一面积多大?4350亩，这是面积巨大。体现什么思想?普天之下莫非王土。整个国家都是我乾隆的，建个园林有什么了不起4000多亩地，这是第一点。第二个法国志愿希腊神话传说，这个雕像就是希腊神话传说的太阳王的母亲，那么路易十四自己比作太阳王。这大家就知道了这个图是会说话，它体现了具体的内容，就是一种思想性。颐和园大家看看，现在有三个岛，这就是中国园林皇家模式的一池三仙山，来源和在?中国神话传说归墟，对吧?这里不展开讲了，时间关系。中国神话传说是个最大的神话传说。第一个地上之都昆仑山，第二是玄圃，悬在空中的花园，对吧?第三个归虚。归虚是山海经跟神话全都介绍的。就是渤海东有五个神山仙岛，最后两个岛给淹没了。剩下神山颠倒就是现在。中国五三千年历史所形成的中国模式，皇家园林的模式，三个仙山，瀛洲方丈蓬莱，哪一个皇帝的园林都是这个模式，第一个就是这个汉武帝的上林苑建章宫中间的太液池，汉武帝的上林园是中国三千年皇帝最大的园林有多大?

不要说面积的。汉武帝的房地产。那么其中呢这个建章宫第一个模式很小，在西北角一个小角落，因为当时在秦汉这个时代的模式，到了承德避暑山庄就不是了8000亩。那么承德避暑山庄的8000亩跟凡尔赛宫面积一样，都是8000亩。本来路易十四国王在法国啊有中国的秦始皇那个规格，他也建准备建16000亩，一算到8000亩的规模皇帝也差钱了，最后确定今天大家所看到的凡尔赛宫8000亩，那也就是全世界皇帝的房地产也就8000亩，是不是这个历史事实?(图片)那么这里这个颐和园三个岛，这个岛早建堂，湖心岛早

建堂治镜阁，这个跟历代皇帝的园林都是一样的道理，这里还有一个小岛，就在在底下，底下在上面，那个圆岛。这叫什么?凤凰墩。这就是凤这这个凤凰墩。这个跟杭州园林也有个相似的地方叫做阮公墩，乾隆皇帝做了了不起的设计。他这个三个岛，还有三个小岛。这个小岛呢就是这里凤凰墩还有就是颐和园的。他作为皇帝，你历代皇帝这三个岛，我是三大岛三小岛，这就是园林的创新和独特的艺术处理的一个魅力，了不起的乾隆!

现在给大家看的这个图片就是我刚才讲的，就是在这里这个这个至尊亭，大家都应该没有人没去过颐和园，搞房地产不参观颐和园，这个园林做不好。那么颐和园这岛上面有龙王庙，着龙王庙过去在东岸，没建时候也叫西湖在明末清初，那里皇帝乾隆给母亲做生日，送的礼物。就是过去叫清漪园，后来被英法联军烧掉了，后来重建叫做颐和园。大家看颐和园三个字，第一个颐出来的表现的是什么?书法艺术。上面刻了一个章一个图章，光绪皇帝御笔之宝，皇帝的书法颐和园。颐和园什么意思?给慈溪太后建一个颐养天年的这个4000多亩地的皇家房地产，那么这个由于时间关系啊就不展开谈。大家看看现在的颐和园到了北京啊不参加颐和园等于没来北京。刚才我说了两点，他的造园思想跟凡尔赛宫是一样的是用道教文化神山仙岛来做园林。法国凡尔赛宫不是道教文化了，是西方希腊文化。所以我们今天的房地产还不如还旧社会的文化内容。所以我们今天中央提出文化建设，我这里举的最大的例子就是颐和园。

现在大家看看，这个是第三点颐和园。慈禧皇太后旁边的一个小小的不到两亩地，叫什么?叫做扬人峰。他们这个慈溪这个住的乐寿堂，那就是说这就是慈禧皇太后的后花园，他不能老在里面憋着，也出来透透气，这叫扬人峰，什么意思?扬仁义之峰。所以到园林设计我们祖先留下了非常啊了不起的建筑。大家看，这就是扬人峰。什么意思?扬仁义之风。那怎么宣扬呢就拿着扇子扬，这就是下面这个图，就是整个扬人峰呢这个这个透视图，对吧?宽22米，长50米。就在这不到两亩地园内的是什么形式?大家看。院内形成是要中轴对称的，有个中轴线。因为慈溪太后的后花园不能用这两个字，因为他不是实际的皇帝，对吧?那么在三米高的地方建了一个扇面亭，名词很重要。大家看是不是像扇子面。左边这个图看得很清楚的，就是说把仁义之风宣言到全中国。所以园林是有文化的原因。对吧?这个例子已经说明的很清楚了，对吧?前面有水池什么后面有轴线道路。这个由于它是皇家园林，是世界文化遗产。这颐和园管理人员怕这个游客踩的草地，种了绿篱。为了这个绿篱，颐和园跟北京园林学会打架，打了一年，最后把它拆掉了。

因为这个世界文化遗产是中国传统园林的代表，你怎么用绿篱?绿篱是西方园林的代表，最后拆掉了。那么我等这个女士啊等了两分钟照的这个相，这就是就是白日月亮门，大家看是不是白日的月亮怎么形成的?原来没有没这个效果，看不出来。因为原来颐和园的职工就是在这前面建立花架，花架日久天长密密麻麻。就太阳越强，这边墙面越黑，大家看是不是白天的月亮。这个我建议可以在你们的房地产的园林中可以运用，在中国北京中国日报，请我做绿化平面设计，我就用这个因为日跟月可以通，结果主编一看这个效果太满意了，中国日报中间有月亮，所以我们园林设计没那么简单。不是画个圆水池，来一个方形的花坛就完事。是有深厚的文化遗产文化内涵。对不对?我建设美丽中国文化建设，对吧?中央已经提出了标准中国元素文化基因，这就是佛香阁，那么主要有个地标性的建筑。佛香阁就是地标性的建筑。你这个楼盘怎么展示你的园林的特色?一看这就是我建的房地产，这个地标性建筑。佛香阁，万寿山60米在昆明湖的南面，什么地方都能看到佛香阁这这也是中国园林的中轴线之一，这里不展开讲了，啊这个大家看着就香阁佛在中国人在自然式园林中也有轴线，这个轴线从哪开始?从昆明湖的湖岸到上面的线，所以中国自然园林也愿意用的中轴线，不要以为中国人不会用纵轴线，非常强烈的佛香阁的中轴线，后面是智慧海。后面的智慧海是佛教建筑。佛香阁这是象征清朝政府的政权。所以这里面也包含着深刻的思想内容，什么意思?皇权跟神权的关系。宗教是神权，在旧社会为统治阶级服务。所以那么政权支撑神权。举一个例子，大家到五台山一看，你说这个庙怎么都有龙柱，因为满清皇帝到这个五台山距离最近是吧?所以经常给寺庙捐钱。捐钱不是就是支持神权，神权保佑这个清统治者的一个长治久安，对吧?都是互相利用。所以文化内容啊可以说在中国传统园林中啊处处存在，这里就不展开讲了，那么你在说一点实际的东西，那么颐和园我得过了一下，这是中国人民的中式园林的一个模式。山水园。我们现在大家看到的这个房地产园林啊基本是两大类，一个有欧式明确轴线的这种布局方法，一个就是水池是属于么自然是布局，我觉得各有千秋，这里由于时间关系，我给大家留影子，留下颐和园的深刻印象，大家有机会啊再到颐和园去领略中国东方园林自然式园林的一个自然风采，那么作为当今社会，那么我们除了了解中国园林的这个建设的成就，同时也要运用西方园林的特色因为现在建的楼盘对吧?都是洋房，对吧?都是洋房，你如果不用欧洲的园林不了解欧式的园林，那后面就不匹配。

所以这里把中国园林给大家看一遍，江南园林这个内容很丰富。3000年对中国园林历史留下了就是刚才我讲的皇家公园。到了颐和园仁寿殿，那么这个宫殿，就是皇帝办公的地方，它的后花园在哪?仁寿殿后面有个盘山道，就是这个陶渊明的桃花洞后面就圆明园，下面大家看看规则式园林它有哪些内容?大家看规则式园林就是对称。我现在给大家看到的上面这张图，这叫绝对对称。一个轴线贯穿全园两边都一样。所以游客就说你走一半就够了，它都一样。这绝对对称。所以洋人有些做法就很不科学，不像中国。我们中国园林有什么特点?叫做步移景移，走一步景就变对吧?刚才前面老师说的，房地产业也变与不变的关系变是绝对。现在看大家看看这就是路易十四是国王在轴线上，那么它大家看图，就住在皇宫的正轴线上。他把自己比作太阳王，那么我讲这个有什么意思?他的皇宫3000亩的轴线，位置怎么摆是坐西朝东。因为他比作太阳王，他住在皇宫的正轴线，我路易十四国王起床了，东边的太阳升起了，我是不是太阳王?唉呀这个设计还加上亮点，还加上这十字架的水渠。同学们，各位是不是强烈的思想内容在规划中体现。中国是坐北朝南，它是坐西朝东，坐西朝东的目的就是体现希腊神话传说太阳王跟他的母亲导向，所以我们今天要做皇家园林，那当然不存在。我们今天的园林要体现新时代新思想，如何体现我们国家的新思想，昌盛以及中国五千年这个龙传史是所留下的文化的影响。大家看看，这就是女性雕像，这个最高的这个这个女性雕像，是太阳王的母亲。所以东方园林的西方园林多么有强烈的思想性。文化建设这个文化对吧?那么中国的道教，仙山神山仙岛这就封建园林帝王房地产的一个主题思想，大家现在可以看一看这个后面，对吧?这个就是国王林荫道过完年到后面的十字街水渠，看着是这些。不仅欧洲古代啊这个这个这个造园是用宗教的，基督教十字架来建造对吧?美国首都华盛顿，我就我去考察了东西4000米，南北2000米，2000米这个焦点上，大家看这像不像是在节点上摆的什么?美国第一任总统华盛顿方尖碑，往北看北白宫一千米，往南看杰弗逊纪念堂一千米，往西林肯纪念堂往东3000米，是美国国会大厦。这是不是是这样?也是基督教的文化，所以从美国的近代园林也体现了西方文化的内容，这个可以有实际的证明，我们这个园林的建设。

没有文化的园林，那是白纸一张没有内容，大家看东西方有什么不同的?当然也不同了，对吧?如果有同志问我要做西方园林，但是我的面积很小，你这凡尔赛宫八千亩怎么学?什么是西方园林的最典型的这个代表，这里就简单过一下，大家看雕塑用得很多，而且人体都是裸体的，对不对?那么中国园林有没有雕塑?中国园林是菩萨的雕塑，中国的雕塑都搁在房间里面，各有各不同的做法，但是异曲同工。这个就是凡尔赛宫中的一个花神的雕塑，象征春天。所以雕塑的用法这是爱秋天的这个就是丰收之神，到处这个稻谷。所以随着园林设计离开文化，那你就没内容就很软弱了，这个讲座大家都可以简单看一下，就是凡尔赛宫留下一定的印象。我的课件拷在这里，有兴趣的同志可以烤一烤。那么下面这个我要讲的就是这个刚才所说的课题了，西方人的欧洲园林，最重要的象征是一看就是两件事，一个草坪，一个雕塑，这个就是典型的欧洲园林雕塑。面积很小，你一看就是这叫什么?这叫瓶饰。所以欧洲园林中间用得很多。我跟你这么答，你的面积很小，又要表现我是欧洲园林两件事非常简单第一草坪。 第二就是瓶饰，有这两个就OK了。那中国园林到西方到世界各国展示，最简单的能代表中国人民是什么?我85年到86年在美国西雅图的访问学者，参观了意大利温哥华这个世界交通博览会。中国馆就是一个排放，是吧?所以东西方园林都有自己的特色，那么各有各各个这个风采的地方，大家看这就是瓶饰。最简单到处都是，平时雕塑有几种，各位都是搞房地产的，必须有这个最简单的普通的知识。第一叫什么?叫圆雕。什么叫圆雕?毛主席雕像?从上从下从左到右都能看的叫圆雕。第二就是现在给大家看下浮雕。天安门，四个浮雕，革命英雄永垂不朽那个毛主席提的浮雕。浮雕一直都凸出来的一种凹陷。两类。第三类是什么?是透雕。透雕就是一个一面墙有个漏窗，上面有松枝和仙鹤通透的爱。这叫透雕。为什么学这个呢我们房地产的老板，搞房地产的同志将来要跟雕塑家有共同的语言，你说我也知道你们叫雕有三类，然后提出你的要求，比如说我既有透雕，或许是既有浮雕，又有圆雕，怎么办?比如说厦门，对吧?就有个雕塑。郑成功收复台湾是吧?郑成功骑着骏马在前面，马的前后正常都能看得到是圆雕，它后面的千军万马就甩到墙上，用浮雕。 那你这么一说人家就你懂雕塑，我们必须有这个常识，才能跟搞雕塑的同志有个共同的语言，提出自己的要求。是吧?所以我们作为这个房地产业的同志，对雕塑的基本知识，我这三大类已经介绍完了，是吧?作为园林来讲，大家看这是最有代表性的草坪其他的绿篱，这个就非常精彩的雕塑作品。所以我们作为园林或许是中国人民的，在这方面应该有我们自己的内容。我把我所设计的园林文化造园举一些简单的例子，这是中国作家协会庭园的设计。面积多大?9.7平方米。这么小，这么讲也是一个小园。怎么回事呢?中国作家协会没钱建这个园林。这个作家协会就想办法了。组织一个诗歌朗诵会，马万祺诗歌朗诵会。马万祺大家都知道澳门富豪，这个这富豪还写诗爱写词。那么作家协会党组书记张琦老先生组织了名演员，节目主持人朗诵马万祺先生的作品。老先生坐在前面，来聆听这个大腕的朗诵，听完以后，这么多名人中国名家来个朗诵他的作品，老先生高兴啊拿笔来捐款350万，他一年收入25个亿，拿出350万翎毛凤角，有钱人花钱的跟草纸似的350万OK了。

结果建成了今天在北京文采阁，建成了那里面有个天井，天井多多大的面积长3.6米，宽2.7米。9.7平方。他也想做个园林，它没空间了，找了五家做的，人家都不给他做，说你的还不到十平米，我给你做什么，后来不知道谁推荐我去了。我去完以后我就跟那个张琦老先生，这红军老干部。我说张老师你这里虽然小，比盆景要大还9.7了。那么我这个做设计啊首先要给这园先起名字，我说啊我思考了一下，你们作家的园林应该叫墨园。为什么叫墨园?因为我们老百姓啊，都说你的作家能写出这么好的诗，能写作长篇小说，上海作家巴金写了《家春秋》，肚子里面都是墨水，所以起名墨园。我一听他同意了这个园林的名字，那么我斗胆就在专家学会写对联，写对联这就是我的创意。因为作家这个行业笔墨纸砚，是这样啊作家行业的特征。所以呢这个协会是交朋友的地方，所以那个笔墨纸砚，琴棋书画。就是我这个设计的创意虽然是9.7平方米，那么我的对联啊：笔墨著春秋，琴棋皆挚友。志同道合，才能到这里来相聚。我说请张先生斧正。张先生给我改了一个字，他说你这结挚友，结字也不好，变成结党营私，有党派的关系。 我们作家协会交朋友的地方。所以最后作家协会的墨园的对联就已经是我写的出的这八个字，啊十个字，笔墨著春秋。作家巴金用他的笔跟墨写下《家春秋》。同时春秋也写历史的意思，下联琴棋皆挚友，因为作家在一起，、不像酒鬼一般划拳。这个作家写书法绘画下棋弹琴等等。那么这就是创意，对吧?那具体怎么做?已经这里图纸上看。我们园林几件大事，五件大学第一山水，对吧?颐和园在大I4350亩也是万寿山昆明湖，我这里没有万寿山昆明湖这个面积，但是我也可以这个低山流水觅知音，所以首先要是这个作家协会这个水，水应该是黑，代表什么?洗砚池。现在在苏东坡老家就有一个。因为古人不像现在我摸着一到就抓起来写大字报，打倒哪个当权派。过去古人都是磨墨，写完字把砚台洗得干干净净。所以洗砚池是这个原来最重要特征，怎么做?下面铺着黑大理石，为什么?由于是蓝水不是蓝的水，大理石地下透出来的水，是吧?所以水的问题解决。小石头一摆放，假山一摆放，低山流水觅知音也是。就是作家协会的地方。那么一个这里后面有个门，因为这造价地方太小了，后面锅炉房，有锅炉房有个门，有们就得写门匾，我跟他提的是推敲。

所以我给他写的推敲题两个字，那么推敲加上词加上对联是四个字。本来找一个作家的夫人写字，作家夫人92年要求一个字要收一千块钱，14000。这个张继老先生说我一共这个项目才15000，你写字拿着14000，我受不了。说唐先生你来写。我说我的字可以吗?还凑合来，老唐那个颐和园板戏展览的时候，毛泽东诗词都是我写。学习了一点毛体。他让我写，他说你要多少钱?我说人在作家协会写书，就对我的台阶我要名不要利不要钱。他说抡笔费300块，这就整个创作的过程。那么刚才说了园林五大要素，山水。对吧?第二建筑有没有窗户的建筑呢有了。因为这里作家协会要下棋，用棋子作路。那么第四要有植物，一棵树都种不了，可以还有竹子。苏东坡说宁可食无肉，不可居无竹，所以大家注意，那么凡是文人住的地方都爱种竹子。有机会啊给大家推荐一个中国最好的解三元就是扬州。叫做个园，冲着西北方向开的风洞，唉因为冬天以来北风吹雪花飘，杨白劳这个跟白毛女的悲惨生活的写照就出来。所以园林设计都有情景对话，所以这里我就坐那竹子。 这就是文化造园给大家献上一个实例，由于时间关系，这个只能举这么个小例子。总的说我们今天园林设计要按照十八大提出的这个要求，对吧?一个生态文明建设园林，种树铺草栽花，这里已经是现在文化不可否认的文化造园。好，由于时间关系，谢谢。

主持人(男)非常感谢唐学山老师的精彩演讲。下面我们首先以热烈掌声对今天所有给我们提供演讲、报告以及对话的嘉宾和领导表示衷心的感谢!也谢谢所有代表的学术精神。

我们上午的活动到此结束，下午为大家安排了项目旅游考察，请会议代表们到二楼秀水厅用餐，稍作休息后，下午一点半准时在宾馆门口集合前往目的地!

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