数据里的楼市“温差” 2018年黄山楼市白皮书发布

原标题：数据里的楼市“温差”！ 2018年黄山楼市白皮书请签收！ 

2018年的黄山楼市，可以“春暖夏热、秋凉冬冷”作最佳注解。记者从官方获取的信息显示，2018年，黄山市房地场市场总体平稳，市场呈现出先扬后抑、稳中降温的态势，市场趋于理性，并进入了一个新的调整周期。那么，2019年黄山楼市又将走向哪里？  

2018，数据里的楼市“温差”

2018年全年，全市房地产开发完成投资151.2亿元，同比增长22.38%。中心城区完成投资72.51亿元，同比增长11.5%。12月为5.85亿元，环比下降22.5%。 

2018年1-12月商品房销售面积（万平方米）

全市房地产开发投资保持增长但增速已较年初趋缓，商品房成交总量创历史新高，商品住房均价总体保持稳定。房地产市场呈现出先扬后抑、稳中降温的态势。

开发投资同比大幅增长

2018年，房地产开发投资大幅增长。前9个月每月累计投资额同比增幅均为40%左右，从9月份后同比增幅连续4个月收窄，后三个月同比增幅逐月收窄，到12月收窄了约20个百分点。表明2018年末房地产开发投资增速趋缓，市场渐趋理性。

（2018年新建商品房住宅价格）

新建商品房成交量创历史新高

2016年-2018年，全市新建商品房销售面积呈阶梯式上涨。2018年，全市新建商品房成交总量创历史新高（其次为2017年的247.67万m2），比2016年成交量高出近50个百分点。

2018年，全市商品房销售面积260.84万平方米、155.32亿元，同比分别增长5.32%、15.17%; 其中住宅216.16万平方米、132.81亿元、20696套，同比分别增长7.22%、21.48%、8.06%。中心城区119.32万平方米、83.5亿元，同比分别增长17.43%、20.3%; 其中住宅103.33万平方米、74.02亿元、10186套，同比分别增长25.89%、33.01%、27.9%。

从各月成交量曲线图上可以看出，前3个月高位震荡，成交量最高为3月的31.87万m2，后8个月在21万m2左右上下高位小幅波动，12月为13.25 m2，达到全年最低；全市从9月开始成交量呈下降趋势，12月环比大幅陡降，中心城区成交量连续3个月大幅下降。可见，在政府一系列调控政策的作用下，消费者购房趋于理性，市场开始出现明显降温苗头。

2018年1-12月商品住房均价(元平方米)

新建商品住房价格比去年有所上涨

2018年全市商品住房均价5698元/平方米，同比增长13.7%；中心城区6961元/平方米，同比增长5.8%。12月商品住房均价全市5839元/平方米，同比增长1.27%；中心城区6991元/平方米，同比下降9.4%。

2018年全年，全市新建商品住房价格比去年有所上涨，均价环比最高为3月的4.17%；最低为5月的-1.78%，总体平稳，整体显上升趋势，尤其到了下半年均价上下波动空间不超过2%。

2018年1-12月商品房销售面积（万平方米）

新建商品房批准预售面积大幅增长

2018年，全市批准预售面积214.54万平方米，同比增长12.23%；其中住宅180.79万平方米，同比增长23.26%。中心城区93.84万平方米，同比下降1.89%；其中住宅76.04万平方米，同比增长2.67%。12月批准预售面积全市8.86万平方米，环比下降40.54%；中心城区1.38万平方米，环比下降78.6%。

2018年1——12月存量住房销售面积（万平方米）

商品房库存继续减少

截至2018年底，全市商品房待售面积182.83万平方米，比上年末减少65.55万平方米。中心城区商品房待售面积30.89万平方米，比上年末减少26.05万平方米。

截至2018年底，全市商品住房待售面积115.46万平方米，比上年末减少35.3万平方米；中心城区16.88万平方米，比上年末减少17.33万平方米。

截至2018年底，全市非住宅商品房待售面积67.37万平方米，比上年末减少30.25万平方米；中心城区14.01万平方米，比上年末减少8.72万平方米。

2018，楼市“凉凉”是假象？

2018年楼市调控力度最大的一年，一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面，宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。

市房管局相关人士：

2018年，我市紧紧围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，坚持“控房价、稳市场、防风险”为工作目标不动摇，加大政策调控力度，不断规范房地产市场秩序，确保房地产市场稳定健康发展。

自媒体作者“梅老板”：

在房产调控政策的作用下，2018年全国房地产走势正遭遇量价下行的压力。就黄山楼市而言，单从交易数据来看，中心城区房地产市场新房和二手房全年的总交易量高达171.86万方，总交易量高出2017年的169.25万方，如果只看交易数据，黄山市2018年的房地产市场依旧是供需两旺的火爆局面。二手房方面，全年用一个词来总结，那就是“虎头蛇尾”。从年初的梦幻开局到年末凄凉的收尾，如今二手房市场已经率先进入全面的调整期。

职业经理人彭勇涛：

“回顾2018年的黄山楼市，上半年狂热，下半年冰封，像坐过山车一样，逆转之快，令人瞠目。6月25日，国开行棚改项目合同签订审批权回收总行，政策实施短短2个月，黄山房价出现转折。众所周知，这两年黄山房价高涨的主要推手是棚户区改造，随着棚改政策收紧，楼市失去‘金九银十’的光环，二手房市场迅速趋冷，一手房开盘告罄成为了‘过去时’，到了年末，黄山楼市从狂热状态回归到理性。”

彭勇涛说：“在这跌宕起伏2018，我市房地产市场形势虽‘涨声依旧’，新建商品房成交量创历史新高，住房均价仍有上涨，但要看到，黄山房地产结构性库存的矛盾仍未根本解决,商业地产的库存依然居高不下；商品住房价格调控压力犹存；二手房交易量大幅锐减，不少中介因存量房市场萎缩而裁员、关门。市场不容乐观。

2019，还有多少卡路里燃烧？

走过狂热的2017，冷热无常的2018，无论是刚需、改善或是保值、增值等投资者在内的购房者，房子仍是人们生活的“C位”。2019年的楼市还有多少卡路里可以燃烧？业内人士的观点超乎一致。

“梅老板”说：“2019年房地产调控政策的总基调是“因城施策”，这是针对城市之间的现状和差异做出的更科学更灵活的调控手段。结合当前黄山房地产市场的现状特征来看，新房市场，虽然一直在限价管控下房价趋于稳定，但是由于土地的供给结构不均衡，比如像住城区城东、黎阳、江南等板块，新盘供给体量很少，仍处于断供局面，新房的供给过于集中于高新区板块，所以当下新房市场正面临一场价格分化和板块分化不均衡的局面，对于这种板块供需不均衡的局面仅靠限价管控在短期内是难以改变这种分化的格局，只有让供需关系来调节价格的走势才是市场所期许的，反而限价干预可能会呈现出一种“狐假虎威”的错觉。二手房再回到2017、2018年很难了。其实在2018年，黄山的新房和二手房市场已经呈现出明显的分化趋势。

汪峰说：“由于2018年中心城区的土地市场并未大幅增加供应量，挂牌地块增幅明显低于区县，使得中心城区的商品房库存处境明显优化。目前，黄山中心城区的住宅供应量短期库存处在低位，各区域去化时间分化，本土开发企业土地需求依然较大。”鉴于此，2019年黄山楼市主基调已基本确定，将以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展，各项调控政策仍将以稳为主，同时也将更加强调因城施策，2019年黄山的预售条件或趋紧，控房价短期仍然没有松动的迹象，房价仍有惯性上涨压力，银行利率下调是大概率事件，棚改的持续也会成为楼市动力源。我市房地产行业也将在中央坚持“房住不炒”、“建立长效机制”、“因城施策”、“支持自住需求”、“加强预期管理”等诸多政策元素下保持一个相对稳定。彭勇涛说，2019年黄山楼市继续定调“房住不炒”。2019年黄山将继续实施棚改，但是棚改的规模已是大幅缩水，靠棚改拉动房价已是不现实。因此2019年黄山楼市延续当前的平稳态势是大概率事件。另外，2019年黄山住房市场上捆绑销售、全款优先的乱象将消失，购房者买房更容易，可供选择的房源将更多，因此，2019年刚需购房者将迎来一相对理想的购房环境，但“炒房”的时代已然过去。

市房管局相关人士分析，随着杭黄高铁的开通，以及我市全面融入杭州都市圈，2019年旅游地产将迎来重大利好。从房地产开发项目建设进度、市场供应情况及2019年入市的项目情况综合来看，预计2019年房地产开发投资将继续保持增长，但从2018年末的投资增幅看，2019年房地产开发投资增速将趋缓，在经历了2018年商品房成交量创历史新高后，2019年市场需求量和市场供应量均将有所下降，房地产市场在经历一个理性降温过程后将趋于平稳，房地产开发企业也会理性拿地，而购房者也将理性购房，供需关系基本平衡，房价总体会保持稳定。”

该人士指出，2019年中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。防止市场大起大落，成为明年政策的主基调。我市也将以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，坚持“房住不炒”定位，保持各项调控政策的稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。

（文章来源：黄山日报微信公众号 图表内容来源：黄山市房管局）