戴德梁行：合肥商务版图快速扩张 长三角一体化带来新机遇

1月8日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行在合肥举行2019年度媒体发布会，围绕2019年合肥写字楼市场进行回顾和展望，并对长三角一体化机遇下合肥城市的未来发展进行预测分析。

写字楼市场：合肥政务区、滨湖区办公价值凸显

凤凰网安徽在现场了解到，回顾2019年，合肥写字楼市场整体呈区域性发展格局，政务区、滨湖区办公价值凸显。写字楼租赁客户成交行业以TMT、房地产建筑、金融、专业服务为主；销售市场供略小于求，成交价格窄幅波动，滨湖供求处全市高位，政务区均价全市居首。

据介绍，合肥写字楼市场已进入快速扩张期，受中心城区土地紧张、停车难等问题影响，优质办公加速向新兴区域转移，政务区、滨湖区凭借区位优势及规划利好，成为合肥办公价值高地。其中，以华润大厦、百利中心等优质项目为代表的政务区，租金水平处于全市第一梯队，租金均价达78元/平方米/月。滨湖区如联投中心、金融港以及恒大中心等项目的陆续入市，带动租金水平逐渐提升，目前租金均价为58元/平方米/月；以市中心、五里墩、濉溪路商务区为代表的传统商圈，租金均价为65元/平方米/月。随着传统商圈部分企业搬迁至新兴商圈，目前传统商圈空置率小幅提升。

写字楼租赁市场方面，受移动互联网蓬勃发展影响，电子商务、科技信息、软硬件IT技术服务业需求比较活跃，以华为为例，租赁面积高达5000平方米。房地产建筑行业，比如祥生地产、恒大旅游等，主要集中在政务区、滨湖区。金融行业租赁面积普遍在1000平方米以下，个别可达2000平方米。李晓龙预估，TMT、房地产建筑、金融、专业服务这四大主力行业成交预计占比超七成，值得注意的是，消费需求增加、老龄化加速、医疗体系进一步健全等促进了医疗健康产业发展，催生移动互联网+医疗服务，大健康产业日渐活跃。

写字楼销售市场方面，受合肥金融港、文一塘溪津门、恒大中心、京商商贸城等项目成交影响，合肥写字楼2019年供求比为0.8:1。1-11月成交价格范围在9638-11389元/平方米，全年均价在10871元/平方米。滨湖、庐阳、蜀山、包河为四大主力供应区域，占市场总供应量超过8成，其中滨湖区供应量最高，达27.8万平方米，从成交量看，滨湖、包河两大区域分别为20.76万平方米、16.09万平方米，瑶海、政务、蜀山、经开、新站区成交量在8万平方米左右；其中全市成交均价最抢眼的是政务区，均价超过13,000元/平方米，经济技术开发区成交均价处于全市低位。

据介绍，合肥写字楼市场已由单核集聚区向多核区域转变，写字楼品质已由标准化产品向一线城市国际5A智能化方向靠拢，出现如华润大厦、百利中心等高品质项目，合肥商务新时代已经开启，写字楼操作模式开始由散售型向自持型转变，开发商在注重硬件品质的基础上开始不断强化软性服务，提升楼宇竞争力，未来随着优质企业进驻合肥市场，热点区域板块上、下游企业逐渐形成聚集趋势，政务区、滨湖区将成为主要分流热点板块，领跑合肥市场。

解读长三角一体化：机遇下的合肥城市发展

长三角一体化自上升为国家战略以来备受关注，长三角区域内各城市的发展已成为讨论的焦点。在本次媒体会上，戴德梁行就合肥在这一机遇下的城市发展进行解读。

从上世纪80年代提出，到2019年12月《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》正式向社会公布，长三角一体化已经走出了一条引领区域经济高质量发展的现实路径。作为中国经济最发达，城镇集聚程度最高的城市化地区，长三角城市群以仅占全国2.1%的国土面积，集聚了全国将近20%的经济总量，被视为中国经济发展的重要引擎。根据戴德梁行构建的“城市群综合发展质量评价体系”，长三角城市群是全国综合发展质量最高的城市群，具备在高起点上推动更高质量一体化发展的良好条件。预计到2025年，长三角城市群将在科创产业、基础设施、生态环境、公共服务等领域基本实现一体化发展，到2035年，长三角一体化发展达到较高水平。未来，在实现经济要素端无缝衔接和社会民生端提质升级下，长三角将形成“经济发展协同一体”、“城市功能多元并包”、“资源要素高效联通”的世界级城市群。

在媒体会上，戴德梁行以英国中南部城市群、欧洲西北部城市群、日本太平洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、美国东北部城市群作为案例分析后来看待长三角区域，要成为世界级城市群，长三角至少要具备三大特征。首先是以创新为引擎驱动。新一轮科技革命将重塑全球创新版图，人工智能，光子芯片等率先成熟的技术将驱动人类进入“智能时代”，长三角需要融入新一轮科技革命浪潮，发挥量子信息、北斗导航等产业优势，共同推动重点领域智慧应用。其次是产业分工再明确。要发挥沪、苏、浙、皖各自的产业发展优势，主导产业错位发展，打破行政壁垒，在龙头城市上海的发展带动下，其他区域各扬所长，由原来的垂直分工为主，向垂直分工和水平分工并行的分工格局发展，避免内部竞争。最后，城市群发展的核心是要素的流动与优化分配。因此，完善交通网络，构建高品质生活服务圈，加强三省一市地区间信息数据的整合共享，提升营商环境，是城市群人口和产业的优化分配，高端资源要素流动的必要条件。宗长浩总结，未来长三角城市群的发展，需要以创新为核心驱动，以交通、生态、及公共服务引导发展，强化产业协同分工，才能实现各城市群间的高效互动，实现一体化发展。

作为长三角城市群副中心的合肥在这个过程中又面临着怎样的机会和挑战呢？戴德梁行建议，从四个方面入手。首先，根据戴德梁行在杭、宁、蓉的经验，在新技术革命、新生产要素、新基础设施推动城市发展新模式的机遇下，新经济导入，是合肥实现城市首位度再提升的动力源，合肥再升级，需要由传统园区经济向城区新经济转变。再有，合肥通过推进“四个一”创新平台建设成为先进制造业新兴城市，保持高质量可持续发展，需要进一步促进科创服务业的导入，打造多元化服务空间，发展支撑型服务产业，通过科技创新提速，补齐科创服务的关键拼图。第三，升级城市硬件，抓重大项目契机，塑造合肥城市新空间。城市硬件部分包括以楼宇经济、科创载体、产业社区为主的产业经济载体，以TOD新经济模式、智慧城市建设为代表的重大基础设施建设，以及包含生活服务、公务服务等在内的城市服务设施升级。最后宗长浩建议通过创优“四最”营商环境，深推“产业政策4.0”，贯彻“精准招商”，形成软实力优势，全面提升合肥的城市竞争力。

凤凰网安徽在现场了解到，长三角一体化上升为国家战略后，作为长三角城市群副中心的合肥，迎来了快速发展的新时代。商务板块的快速扩张，外来企业的不断涌入，显示了合肥城市影响力和经济活力在进一步增强。戴德梁行在2019年成立了合肥公司，为合肥及周边区域客户提供一站式国际化的房地产咨询服务，戴德梁行将凭借丰富的全球资源及对于本地市场的深入理解，持续为合肥经济可持续发展做出贡献，促进长三角一体化高质量发展。