张鹏：不创新就灭亡

你听说过不用空调，就能实现冬暖夏凉的住宅吗？你听说过不用开窗，就能实现室内高含氧量的住宅吗？你听说过一年四季都能保持30%到70%体感适宜湿度的住宅吗？

这样的宜居住宅，听上去仿佛天方夜谭。然而，在当代置业开发的产品中，已经成为现实。

“没有成功的企业，只有顺应时代的企业。”

9月19日，当代置业（中国）有限公司执行董事兼总裁张鹏在接受徽商杂志社记者采访时表示，当代置业之所以能够在地产领域立足，得益于其成立之初并没有盲目投身传统住宅开发，而是在“绿色地产”这一细分市场精耕细作。

在张鹏看来，“绿色地产”在为消费者提供环保、舒适、节能的生活家园的同时，其低能耗、低排放的特性迎合了“可持续发展”这一时代要求。因此，即便在当前宏观经济低迷、地产行业哀鸿一片的大背景下，当代置业依然高速发展。

今年7月，当代置业拿下位于合肥市政务区的80余亩土地，正式进军安徽市场。谈及未来的发展，张鹏表示，在坚守自身在“绿色地产”领域专长的同时，当代置业会适时加快扩张速度，“奔跑、誉战、高速度”成为了这个阶段的主题。

一万小时的锤炼

“我们开发的住宅不需要空调，但室温可以常年保持在20度到26度，四季如春。”采访刚刚开始，张鹏就迫不及待地当起了合肥项目“推销员”。

与此同时，在“天棚辐射制冷制热系统”、“外围护结构保温系统”、“全置换新风系统”等技术的帮助下，当代置业开发的小区可以实现24h节能参数监测、室内环境主动优化、湿度保持30%~70%、PM2.5数值控制在合理范围、室内高含氧量的“绿色地产”目标。

“这是ISO7730质量标准中定义的最舒适环境。”

谈及当代置业在“绿色地产”领域的先进技术和给用户带来的舒适感受时，成立之初就加入团队的张鹏如数家珍、侃侃而谈。

截至2013年，当代置业已拥有行业内专利共43项，并获得9项国内外绿色建筑大奖。目前，当代置业是唯一一家获得了两个中国绿色建筑三星运营标识的企业，也是国内最早一家获得美国绿色建筑协会（USGBC）LEED-ND认证的房地产开发企业。

“人们眼中的天才之所以卓越非凡，并非天资超人一等，而是付出了持续不断的能力。只要经过1万小时的锤炼，任何人都能从平凡变成超凡”，《华盛顿邮报》专栏作家格拉德威尔的这句话备受张鹏推崇。

“人是如此，企业亦是如此。当一家企业将全部精力投入一件事情的时候，那就离成功不远了。”张鹏笑言，当代置业专注“绿色地产”何止一万小时。

十四年前，当代置业在北京成立。当时，大批国有企业进行了改制，“公房”、“福利房”、“集资房”逐步退出历史舞台，取而代之的商品房迎来了发展的黄金时期。当时的房地产开发商只要能够把房子盖起来，就不愁卖。

然而，当代置业的创始团队没有盲目投资，而是对当时地产业的现状、前景进行了全方位的评估和预测。

“我们并不是要挣快钱，而是关心地产行业未来会走向何方？如何设计出集差异化和舒适性为一体的产品？如何打造屹立百年的地产企业？”张鹏介绍，一番思考和调研之后，当代置业的创始团队决定将符合“可持续发展”理念的“绿色地产”作为企业的主攻方向。

谈及当年的选择，张鹏表示，“绿色地产”能够为消费者提供绿色、舒适、节能的生活环境。同时，在“节能减排”日益被人们推崇的当代社会，具有低耗能、低排放特性的“绿色地产”一定会成为地产行业未来的发展方向。

始料未及的是，消息一经传出，市场上就响起了一片质疑声，认为当代置业是“作茧自缚”。在业内人士看来，在“卖方市场”的楼市背景下，开发“绿色地产”没有必要。同时，相对于传统地产，开发“绿色地产”需要更大的成本、更长的时间、更多的技术投入，这些都会大大影响企业的利润。

十四年后，当代置业收获了成功，在同质化竞争日趋激烈的地产行业开辟了一条属于自己的发展道路，树立了自己的品牌。而当年的质疑者，有的已在中国房地产行业转型升级的浪潮中被淘汰。

“开始创业的时候，也遇到过技术、资金、管理等一系列困难，但我们坚持了下来。”张鹏介绍，当初，“绿色地产”在国内一片空白，没有任何案例可供参考，所有的细节都要自己去摸索。

为此，当代置业专门成立一个50多人的研发团队，去瑞士、德国、美国等“绿色地产”业已成熟的国家进行考察。同时，管理团队也对成本控制、技术整合、资金运作等事宜进行了优化。

当下，地产行业盛行概念炒作，然而真正能够把概念落到实处的房企却不多。张鹏告诉记者，他的一位同行好友曾在公司楼盘开盘时，公开宣称该楼盘采用了最先进的空气过滤系统。然而当张鹏私下与他交流该系统的参数时，他却惊讶地表示“张总，我只是随便说说而已”。

“当代置业对‘绿色地产’可以用痴迷来形容，对产品的性能更是追求极致。”张鹏表示，当代置业的很多产品在面世前几天，都还在进行细节上的优化。

2003年，当代置业第一个采用“智慧节能”的产品“北京万国城MOMΛ”开建。落成后，凭借其24h环境监测、主动调控等先进的节能技术，备受市场瞩目。

回忆当年，张鹏动情地说，社会的认可、购房者的热捧给了当代置业沿着“绿色地产”之路走下去的信心。

“记得在我们北京万国城MOMΛ小区有一位张先生，是一名律师，因为之前长期在国外生活，需要能保证室内空气质量的房子。所以，他买了我们的产品，而且一买就是三套，说一套他住，一套给老家父母，一套留给在国外读书的儿子。其实他儿子那时才10岁。”

张鹏笑着告诉记者，“我们的客户很多都是回头客或是介绍客，都是业主住得好了之后推荐朋友来买。毕竟健康是大家最关注的。”

2013年初的时候，《人民日报》曾大幅报道过南昌满庭春MOMΛ小区的供暖特性，MOMΛ产品已然从被地产业界关注转变为被社会普遍关注。然而，需要达到如此高的标准，既绿色又舒适，是需要建筑成本作为基础的。

较高的建筑成本，是“绿色地产”当代置业发展过程中不可避免的问题。张鹏说，当代置业楼盘每平方米的建筑成本要比其他企业高出300元。但也正是这多出来的300元成本，造就了差异化的产品，提升了住宅的舒适度，降低了能源的耗损，给消费者以及社会带来了巨大的收益。

“根据我们的测算，当代置业楼盘的能耗仅为目前普通型住宅达到同等舒适度所需能耗的1/3。对于企业来说，售价也会比同地段的其他楼盘高出不少，这主要是得益于‘绿色地产’强劲产品力带来的溢价。”

张鹏预测，未来，这种溢价的幅度会越来越大，因为购房者实实在在地感受到了“绿色地产”带来的舒适体验，愿意为这种舒适体验买单。

“直到今天，‘绿色地产’仍未成为市场主流，但我们仍然会坚定地走下去，因为它有未来。”在张鹏看来，当代置业已经走过了最艰难的时期，现在讨论的不是要不要做，而是如何做得更好。

智业合伙人

2011年，经过十年的发展，当代置业开启了赴港IPO（首次公开募股）工作。

在张鹏看来，IPO之于当代置业，能够打通低成本的融资渠道，拓展企业后续发展空间。更为重要的是，IPO要求企业的所有信息公开化、透明化，能够倒逼企业决策、财务、内控等机制走向规范化，有利于企业的长远发展。

2013年7月，当代置业如愿登陆香港证券交易所。IPO成功，为当代置业带来了发展资金。有了资金，当代置业走上了快速扩张的道路。一年时间，陆续布局北京、武汉、长沙、南昌、九江、合肥等城市。

然而，当代置业的快速扩张，引发了市场的质疑。毕竟企业之前走的是“慢而精”的路线，从未同时运营过十个项目。这种快速扩张是否会影响其产品的品质？

“质疑者多是不了解当代置业的人。在上市之前，我们就建立了涉及拿地、运营、财务等方面的评估机制。项目做不做不是由高管说了算，而是要看项目是否符合既定的机制。”

张鹏表示，企业内部的“产品标准化”、“流程标准化”、“资金标准化”三个标准化原则以及900多项内控机制能够有效地保证产品的质量始终处于同一高度。

“每一块土地都有属于自己的密码，只有充分地了解土地，破译了土地的密码，才能开发出合适的产品。”张鹏介绍，目前当代置业共有三条产品线。在竞得土地后，公司都会派出一个前期研发小组进驻调研。

这个调研小组包括设计、财务、营销、法律等各部门人员。调研内容不仅仅是土地的面积、位置等施工参数，还包括当地人口结构、消费水平、潜在客户、城市文化、周边配套等全方位信息。同时，也对当地客户的住房喜好进行深入摸底。

“我们对每一项调研结果都进行量化，对应一个分值。最后根据综合分数，决定匹配何种产品线。”在张鹏看来，产品标准化决定了项目定位的精准性。

“在当代置业，有一个‘68-678-10’铁律，正是这样一个铁律保证了公司发展的快步伐和资金周转的高效率。”

看到记者疑惑的眼神，张鹏进一步解释道，“68”是指拿地之后6个月内开工，8个月内开盘；“678”是指在项目第一次开盘销售时，供应量需占总可销售面积的60%以上，一周之内去化率达到70%，一个月之内去化率达到80%；“10”是指执行10个月内现金流回正。

然而，想要真正完成这样一个目标，谈何容易。现在一个房产项目从拿地到落成正常需要两年时间，开盘一周的去化率达到70%更是难上加难，当代置业是如何做到的呢？

“一定要给团队实现目标的执行方法。”作为一名决策者，张鹏深知，简单地向团队强调公司的战略和目标而不告诉团队应该如何去做的领导是不称职的。

为此，张鹏为公司项目制定了“流程与运营标准化”作为支撑。当代置业的每个项目在开工之前，公司都会把项目进行任务分解成一级流程30个节点，二级流程100个节点，每个节点都有规定的内容、负责人和完成日期等信息。

“按照项目分解书的节奏推进工作，就能完成既定目标。”张鹏透露，当初制定目标时，并非是心血来潮、纸上谈兵，而是从多年实践经验中总结出来的最优方案。

在资金的使用上，当代置业也有着一套细化的方案。多大的金额需要什么层级的人审批、什么情况下可以通过审批、多少时间内必须放款等都有规定。这些方案保证了资金使用的规范性。

“人是会犯错的，但是科学的制度不会。虽然从‘人治’转为‘法治’大大削减了公司高管的权力，但保证了企业始终处于规范化发展的轨道上。”

张鹏介绍，正是因为有了制度的保障，公司近一年内集中运营的十个项目均按计划正常推进。

“区域化、规模化发展的企业，除了标准化的流程之外，企业文化的高度认同也必不可少，用文化管理是流程管理的一次升华。”

张鹏表示，当代置业是个文化底蕴很深的企业。董事局主席在创业之初便在文化建设上下足功夫。“简单专注、生生不息”是当代置业企业文化的精髓。强调人与人之间，层级与层级之间的简单人际，简单沟通。专注于自我事业，即是绿色地产。同时，坚定不移，一条路走到底。

“正是我们有着共同的价值观，共同的文化归属，也从另一个侧面保证标准化的执行落地。”张鹏补充道。

“无论是什么样的标准化，最终去执行的都是人。”在张鹏看来，职员才是现代企业最为核心的竞争力，而身处一线的管理人员更是企业发展的中流砥柱。

登陆港交所后，当代置业推出了“五年期股权激励计划”，但由于股份数额有限，这种“期权”奖励只能够惠及企业的中高层管理人员。

如何调动一线管理人员的主观能动性，让他们更富激 情、创造性地去工作？如何让他们也能共享企业的发展红利？是多年来一直困扰张鹏的问题。

2013年末，当代置业进入拿地的高峰期，项目分布全国各地。张鹏认为，时机到了。经过精心筹划，当代置业推出了基于“项目部制”的“智业合伙人”计划。

“我们拿出每个项目所用资金峰值5%的份额，让项目所在一线公司的管理层来投资。利益共享、风险公担。”张鹏介绍，当下，合伙人制度在国内房地产市场仍属于新型制度，“智业合伙人”计划一经公布就在企业内部引起巨大反响。

涂礼军，当代置业合肥当代 MOMΛ总经理。此次的合肥项目，他作为“智业合伙人”投资了400万元。

“作为内部职员，我们很清楚企业的运营情况，把钱投到公司的项目上，我们放心。”

在张鹏看来，“合伙”是建立职员与企业的精神和物质纽带。成为合伙人后，工作的心态由为别人打工转化成为自己奋斗。

而在物质上，自己努力奋斗带来的公司业绩提升，也会透明地反馈到收入上，打破了任职薪资的天花板。这些都大大提升了职员的创业激 情，增强了职员的主人翁意识。

事实上，作为企业来说，也从“合伙人计划”上受益匪浅。

“公司实行‘合伙人计划’的8个项目的工作效率要远高于其他项目，同时办公经费下降不少。”张鹏笑称，管理人员的收益与项目收益直接挂钩，对于每一笔支出，自然能省就省。

张鹏同时表示，作为一家上市公司，管理人员参股自营项目，能够有效地提升市场投资者的信心，公司的股价也会保持在一个合理反映公司价值的区间。

“合伙人制度将使企业决策更快，风险更小，成本更低，收益更高。”张鹏表示，未来，当代置业会继续推广合伙人制度，最终实现每一名职员都是公司的合伙人。

不创新，就灭亡

在外界看来，当代置业正走在高速发展的道路上，项目稳定、资金充裕、毛利率处于行业领先水平……然而，在谙熟房地产发展规律的张鹏看来，近两年，中国房地产行业的格局已经发生了化学变化。当下，正是当代置业转型升级、改革创新的最好时机。

“在宏观经济持续低迷、刚需萎缩、同质化竞争日趋激烈的今天，地产行业已经告别了‘盖好房子，就不愁卖’的黄金时期。一些资金不够雄厚、技术匮乏的中小型房企已经无力支撑，纷纷倒在了市场的寒冬之中。”

在“淘汰”崭露头角的同时，“高分化”成为了地产领域的又一显著特征。在张鹏看来，未来的地产行业一定会走上专业化、服务化、社会化的道路，没有“杀手锏”的地产企业是无法存活的。

“‘高分化’是市场发展到一定阶段的必然产物。企业未来的规划中，最为重要的一条就是要坚持在‘绿色地产’细分市场精耕细作。”

张鹏表示，当代置业会坚守自身在“绿色地产”领域的专长。这种坚守是一个动态和思辨的过程。并不是要死守原来的技术、产品和平台，而是让长板更长，而且不断迭代。

今年，当代置业开发出了致力于改善室内空气质量的“恐龙1号”、“恐龙2号”系列产品。与之前“绿色地产”整体性开发不同的是，这些都是独立的产品，可以前期镶嵌在建筑里，也可以后期加装在任何住宅上。“开发独立的产品，主要是为了满足老百姓以较低成本去享受高品质空气的需求。”张鹏表示，此举也是为了向大家传达“绿色生活”的理念，推广当代置业的品牌。

“我们在软件设施上，设立研发设计院，在硬件设施上，在美国设立了CRIS绿色研发基地，同时在国内也设置了试验房，以更快的速度去迭代产品，目前，恐龙1号最早将在10月份面世。”

张鹏自信地告诉记者，企业一定是不断创新，不断突破的，这样才能跟上时代的步伐。

不创新，就灭亡。在当代置业的内部，“创新”的理念被体现得淋漓尽致。除了坚守自身在“绿色地产”领域的专长，张鹏更是选择主动出击，运用“互联网思维”拓展企业涉足的领域。

“引进互联网思维，不是我们的专利。不过我们走得更前，也很愿意地去向互联网公司学习先进的理念。”

张鹏说着打开了自己的手机，向我们展示他手机中那些当代置业自主研发的APP。

在与业主体验密切相关的社区服务建设上，当代置业创造性地推出了社区互联平台IHOME。通过这个平台，业主可以实时查询到天气实况、周边交通、雾霾监控等相关信息。

与此同时，当代置业已与乐视集团、墨迹天气、特斯拉等企业签署合作协议。计划在当代置业的全线产品中推广乐视的“云电视”与墨迹的“空气果”实现互联，同时建造符合特斯拉标准的充电桩。

“与互联网企业的深度合作，并不是远离‘绿色地产’，而是运用新的手段，新的思维服务‘绿色地产’，为业主带来更好的服务。”

谈及当代置业未来的发展，张鹏信心满满。在他眼中，虽然地产行业危机重重，却也不乏机遇。“守之有道，攻之有法”，这是张鹏应对地产寒冬开出的解药。

“目前，当代置业正走在全速前进的道路上，在绿色地产的细分市场中继续为客户创造更好的居住体验，为股东带来更大的经济回报。”张鹏如是介绍。