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安徽楼市解困:鼓励900万新市民买房


来源:安徽财经网

原标题:未来盖房子可走“私人订制”路线 2016年,房地产市场何去何从?昨日,省房地产市场形势分析会的专家们特意为企业大佬们“答疑解惑”。到2020年,我省户籍人口城镇化率将达到35%左右,为实现这

原标题:未来盖房子可走“私人订制”路线

2016年,房地产市场何去何从?昨日,省房地产市场形势分析会的专家们特意为企业大佬们“答疑解惑”。到2020年,我省户籍人口城镇化率将达到35%左右,为实现这一目标,这几年内6年我省需要解决900万左右农业转移人口落户。这些“新市民”产生之后,将有力带动房地产业的发展,而如何设计出他们所需要的房产项目,众筹房地产项目、私人订制户型将成为新的房地产发展模式。

观点一:

房屋户型卖房子可以“私人订制”

购房者参与到房产开发中去

昨日,中国房地产业协会会长刘志峰特意向安徽的房地产企业家们建言,当前房地产发展还面临许多问题,房地产企业要想立于不败之地,可以由建房子向建环境转变、,由卖房子向卖服务转变,不仅提供购房者居住场所,而且是应提供新的生活方式,“私人订制”户型,、众筹房地产项目等模式都可以大胆尝试。

全国盘点:合肥半年内房子就可卖完

总体而言,全国房地产市场的形势还是好的。虽然国家统计局的数据没有出来,但是预计全年商品房销售面积肯定超过13亿平方米,销售金额达到9万多亿,有望再创历史新高。房地产销售的前十强销售额,也创造了历史的最高水平。国家从改善供应结构、释放有效需求、解决企业资金困难三个方面稳定房地产政策,在土地源头控制住宅开发,在需求端采取降首付、降利率、减税费方面释放购房需求,在企业端放松企业债发行,降低门槛,改善开发企业资金环境。在这种政策环境下,

2015年前11月份,全国70个大中城市新建商品房房价环比上升城市达到33个,比上个月新增加6个。去年下半年销售明显比上半年好,四季度比三季度好。上海去年12月份交易量达到200多万平方米,二手房交易量达到一手房交易量的2.6倍,二手房交易更加活跃。

与此同时,库存压力逐步释放,一线城市保持量价齐升,二线城市库存下降,南京、苏州、合肥等城市去化期低于半年,沈阳、青岛、宁波等库存较大城市去化速度在加快,但三线城市库存压力依然大。“互联网+房地产”提高了企业服务水平,碧桂园将大数据用于社区服务,房地产订制模式也展露头角,绿地在上海推出了订制概念的百年住宅,得到消费者认可。2015年,全国百强房地产企业销售37954亿元,同比增长21.3%,增幅比较高。十佳房地产企业的门槛达到了700亿以上,同比增长10%,20强房地产企业门槛上升到了350亿,同比增长了24%。50强房地产企业门槛已接近200亿,同比增长了27%,百强房地产企业门槛突破了100亿,同比增长了48%。各档拉开,表明房地产企业强者更强,优者更优。目前,百强企业的集中度达到39.64%,下一步通过兼并重组,淘汰僵尸企业,房地产企业的集中度还会增加。

安徽优势:“房地产+互联网”发展空间大

安徽处于长江经济带,区域优势突出,未来房地产业发展预期明确,安徽地处中央明确的长江经济带的战略中心,与杭州、南京一起被列为长三角三大城市圈。推动城镇化建设,满足新市民的住房需求,是未来房地产业发展的重要方向。目前在国家重点监控的18个城市中,安徽合肥去库存化周期低于半年,是库存较低的城市。

“互联网+房地产”提高了企业服务水平,碧桂园将大数据用于社区服务,房地产订制模式也崭露头角,绿地在上海推出了订制概念的百年住宅,也得到消费者认可。

安徽处于长江经济带,区域优势突出,未来房地产业发展预期明确,安徽的主要产业正在由制造业向服务业转变,利用“房地产+互联网”发展教育、医疗、健康、养老及健身、社区服务空间比较大。这些都为安徽房地产业可持续发展提供了有利条件。

但不可否认,当前房地产企业还面临诸多问题,库存过剩连带上下游企业产能过剩,。这也反映应出旧的房地产业发展模式已经无法适应新常态,要通过深化住房制度改革,满足新市民的住房需求。中国目前城乡二元经济比较明显,但三元人口机构(即城镇老市民和新市民以及农村农民)不容忽视。目前,全国城镇化人口达到7.5亿,包括2.5亿以农民工为主体的外来常驻人口,为城市发展做出贡献,但是这一群体的住房条件明显差于城市人口。新市民的收入较低,往往处于一种尴尬的局面,商品房太贵买不起,保障房门槛高,没有资格。2014年农民工月收入2864元,是城镇劳动力人口就业工资的61%,他们的收入多用来养育子女,可用来改善住房的资金有限。

未来五年,依照城镇化率计算,以农民工为主体的住房需求,会达到4.6亿平方米。因此,要支持新市民购房,应当开发住房需求的手段,不再以交纳社保年限为限制条件。房地产企业向住户提供长寿命、好性能、绿色低碳的好房子,让更多的企业参与到棚户改造中来,让更多新市民参与到住房建设中来,譬如房地产订制和众筹等,就是房地产+互联网+金融的创举。上海就有我想度假项目,通过分权来刺激更多消费者购买,将房屋分给12个人买,当然一个人可以买一份或者多份,每个人一年可以享受28天房屋居住权或者更多,既降低了购买旅游地产的成本,还可以在平台上进行置换,让购房者可以去更多共产权度假屋度假。

观点二:

新城镇化质量待提升

安徽还有900万“新市民”要买房

昨日,安徽省发改委副主任吴劲松做了“新型城镇化和房地产”的主题报告,其表示,。

经济下行:房地产调整是重要因素

从2000年到2014年,全国GDP曾都在2007年达到顶峰之后,连续开始下滑,去年PPI连续第46个月下滑,已经说明了产能过剩。当前经济持续下滑,表面看是短期因素包括所谓的4万亿造成的,实际上是改革开放30多年来我国经济增长的基础或者说发展模式应发生了重大或者说根本性变化的结果。人口红利、WTO红利基本结束,依托以成本优势开辟国际市场空间已经较为有限,创新不足。通过引进技术推动产业升级的难度加大,需求和供给面都发生了重大变化,经济发展已经发展到了去库存的新阶段。

今后,我国经济将经历深刻调整,主要是面临“降升”,即经济增长速度下降、工业品价格持续下降、实体经济盈利严重下降、财政收入增长下降、经济风险发生概率上升。经济下行还没见底,未来可能是“L”型的增长格局,底部在6.5%甚至在6.5%以下,去产能、去杠杆会延续一段时间,财政收入增速减缓,而支出又是刚性的,地方债、不良贷款、失业等风险点增多,并可能交叉传染,进入风险易多发期。

经济下行中,走势分化现象比较明显,“二八定律”将继续发挥作用。特大城市、省会城市和其他大城市,市场化程度较高的一些沿海地区和部分中部地区,以及竞争比较充分的行业,日子相对好过些;市场化程度较低、重化工业比重高、国企比重较高的地区和行业困难大一些,需要经过一个提升的过程。

去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板,这里很大一块是房地产去库存。房地产业关联度搞,拉动力大,事关全局。当前经济下行特别是投资下滑,其中一个直接因素是房地产市场调整带来的。要按照“加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革”的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,消化库存,稳定房地产发展。

安徽对策:鼓励900万新市民买房

我国的城镇化进程远没有结束,长期内将是我国经济发展的重要动力。但现在城镇化质量不高,城镇化的主动力作用没有发挥出来。目前住宅待售面积4.2亿平方米,施工面积48亿平方米,这相对于现有户籍人口可能多了,但若加上2亿多城镇非户籍人口就不多了,。人均只有20多平方米。

从我省看,也是这样。截至去年9月底,全省住宅待售面积2367万平方米,施工面积7300万平方米,合计近1亿平方米(100万套),按照现有户籍城市人口难以消化。但我省农业转移人口约1300万人,按户均3.5口人计算约需要370万套住宅,按户均3口人计算约需要430多万套住宅,这样计算,目前过剩住宅还不能满足人口住房需求。当然,这只是一些理论设想,农民买不起房,买不买房子,需要另外政策。

我省到2020年户籍人口城镇化率达到35%左右。实现这一目标,就6年需要解决900万左右农业转移人口落户,但由于农村生产生活条件改善、权益的增加,加之农民工在城镇就业稳定性差、收入水平低、生活成本高,农民落户的积极性不高,近三年非农人口增长接近停滞,2012年增加3万人,2013年增加8万人,2014年减少14万人,三年合计减少3万人。从分布看,需要市民化的农业转移人口主要集中在合肥、阜阳、亳州、宿州、六安、安庆等人口大市,6市占到全省的近65%。

出现这些问题,主要源于部分地方政府认识不到位,觉得农民进城负担不起,一个农民进城需要15万,实际上应该没有这么多。而且,受农村优惠政策等影响,一些农民不愿进城,或者进城不转户口。去库存,打通商品房和保障房之间的通道,不失为一个好办法。如安徽芜湖搭建电子选房平台,房企在平台上展示其房源,有条件、有意愿的棚改户在平台上自主挑选商品房。政府对通过选房平台购房的棚改居民,还会相应下调公积金贷款利率、给与一定契税减免。房地产企业如要进驻选房平台、选房超市,也要拿出至少2%的让利优惠,这会给居民带来实惠,也能刺激房地产市场的销售。

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[责任编辑:王顺]

标签:企业 人口 城镇

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