老旧住房自主更新实施细则正式出台！淮北最新发布

近日

《淮北市老旧住房自主更新实施细则（试行）》正式出台

明确“政府引导、业主自愿、

市场参与、多方共担”原则

以消除住房安全隐患作为首要任务

摒弃“大拆大建”模式

推行小规模、渐进式有机更新和微改造

通过政策赋能、多方联动

切实改善居民居住条件、提升人居环境品质

助力城市高质量发展

具体实施细则如下↓

淮北市老旧住房自主更新实施细则（试行）

第一章 总则

第一条 目的依据。为深入贯彻落实《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《自然资源部 住房城乡建设部关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》等文件精神，进一步深化城市有机更新，消除住房安全隐患，提升人居品质，推动城市高质量发展，结合我市实际，制定本细则。

第二条 基本原则。工作坚持“政府引导、业主自愿、市场参与、多方共担”的原则。政府负责政策引导、审批协调；业主承担改造主体责任，自主出资；鼓励社会力量参与投资和运营。将消除住房安全隐患作为首要任务，进一步改善居住条件，结合房屋状况、区位特点和居民需求实行“一楼一策、一片一策”，推行“小规模、渐进式有机更新和微改造”，坚决摒弃“大拆大建”。坚持先体检后更新，将老旧住房自主更新与城市更新、老旧小区改造深度融合、统筹推进。

第三条 适用范围。本细则所称老旧住房自主更新，是指业主（即房屋所有权人）作为主体，自愿筹资对老旧住房进行原址翻建、原址重建、异地重建、产权置换或综合改造的行为。城镇老旧住房自主更新对象是指淮北市国有土地上权属清晰、存在安全隐患、建成时间较早、业主自主更新意愿强烈的老旧住房（含单栋住宅楼、小区或街区），且符合下列条件之一:

（一）经鉴定危险性等级为C级或D级的危险住房，或危房占比较高的住宅小区（街区），严重影响居住安全。

（二）2000年以前建成、建筑功能不全、缺乏维修加固价值的多层或预制板结构老旧住房。

（三）无独立厨房、卫生间等，使用功能不齐全的非成套住房。

涉及历史文化街区、不可移动文物、历史建筑的保护改造，已纳入棚户区改造、土地收储、征收拆除以及有公共服务设施建设计划等情况的，不适用本细则，按相关法律法规执行。

第二章 工作流程

第四条 提出申请。自主更新项目由全体业主共同发起，由自行组建的办事机构作为申请主体。申请主体在充分征求相关业主意见后，向项目属地街道办事处（镇政府）提交书面申请和意愿征询证明。意愿征询证明需明确以下内容：

（一）土地及房屋权属清晰、无争议。

（二）业主对更新模式、资金筹措方案、权益处置等核心问题达成初步共识，经由专有部分面积占比四分之三以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主同意。形成自主更新改造意向书后向所在街道提出书面申请。街道办事处（镇政府）对项目的真实性、民意基础进行初审，并上报区、县住建部门。区、县住建部门对项目进行审核，审核通过后纳入当地自主更新项目实施计划，纳入计划的项目可享受本细则规定的相关政策支持。

第五条 确定实施主体。业主可通过业主大会授权业主委员会，或成立“自主更新委员会”作为老旧住房自主更新项目的实施主体，也可委托政府或具有相应资质、具备建设管理经验的企业作为实施主体。实施主体负责项目实施、编制更新改造方案、申请联审、报批报建等工作。鼓励国有企业、社会资本参与自主更新项目的投资、建设和运营。

第六条 编制方案。自主更新实施主体在项目实施前要编制更新方案，更新方案应包括项目规划设计、成本测算、资金筹措、项目监管、房屋产权分配、后续运营管理等内容，并符合自主更新相关政策和条件。更新方案应当充分征求法定比例业主意见后决定。方案通过审查后，项目实施主体须与业主签订《更新改造协议》，明确各方权利义务，并公示10日。

第七条 审查审批。实施主体持更新方案、业主决议等相关资料向区、县住建部门提交审查申请。由区、县住建部门牵头，组织发展改革、财政、自然资源规划等有关部门进行联合审查，出具联合审查意见。各相关部门根据联合审查意见，落实优化审查流程、简化审批程序要求，办理建设工程规划许可、消防审批、施工许可等审批手续。

第八条 施工建设。实施主体在全体业主完成腾房确认和前期业主按约定比例缴纳改造资金后（业主依照原约定比例，在一年内足额缴纳项目建设资金。对确有资金困难并经所属街道核实的，允许延期一年，延期期间不计利息），按规定组织施工单位开展房屋拆除、场地平整、动工建设等工作，并纳入工程质量安全监管程序，加强施工全过程监管。业主代表可成立监督小组，对建筑材料、施工质量进行监督。鼓励应用智能建造技术，提升工程质量和效率，将老旧住房改造成安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

第九条 交付登记。施工建设完成后，实施主体按相关规定办理竣工联合验收手续。联合验收通过并完成竣工验收备案后，房屋产权人可按规定向不动产登记部门申请办理不动产登记。可采用直接按户首次登记等方式提供不动产登记服务。涉及通过转让、置换等方式归集产权的，可灵活采用不同登记类型提供服务。

第十条 更新方式。鼓励结合自主更新，同步完善基础设施和公共服务设施，具体可根据实际采取以下方式：

（一）原址翻建：适用于单栋或多栋危房。坚持“不增加户数、不改变原建筑用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系”的原则，在房屋原址上恢复建设。在符合国土空间规划的条件下，主城区内二层及二层以下成片独栋或联排住房应按原址翻建方式实施改造。商住楼中的商铺按照原有建筑高度进行建设，住宅部分按照国家新颁布标准进行建设。

（二）原址重建：适用于可规划成片的老旧小区。要与城市更新、完整社区有机结合，统筹实施。在优化户型、增加厨卫面积的前提下，可增建电梯、停车位、充电设施、养老托幼等社区服务设施。

（三）异地重建、产权置换：对不具备原址改造条件或居民外迁意愿强烈的项目，通过政府收储、产权置换等方式，引导居民异地安置或货币化安置，腾退土地统筹利用。

第三章 政策支持

第十一条 规划与用地政策。

（一）允许适度增加建筑规模。为满足居民生活需求、改善居住品质，自主更新项目可在符合国土空间规划、不突破区域基础设施承载力、保障公共利益和相邻权的前提下，允许自主更新项目适度增加住宅的建筑面积和套数。增建面积可用于完善居住功能。增建电梯、停车楼、养老托幼等公共服务配套设施，以及为保障安全必须增设的公共建筑，其建筑面积可不计入容积率。增建套数可以用作保障性住房、公共服务设施用房等。

（二）盘活存量零星土地。项目范围内的边角地、夹心地、插花地等零星土地，以及利用闲置国有资产，应优先用于增补公共服务设施和基础设施。不具备单独供地条件的，可按规定以划拨或协议出让方式供应土地使用权 (商品住宅、经营性用地除外)。

（三）支持片区统筹联动。鼓励同一更新规划单元内的多个自主更新项目，在详细规划指导下，进行建筑量、公共设施、收益资金的跨项目、跨宗地统筹平衡，以丰补歉，整体提升。

（四）规划技术支持。在保障公共安全和妥善考虑相邻关系人利益的前提下，尊重历史、因地制宜，在更新改造中对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新，并鼓励对现行规划技术规范进行适应性优化完善。

（五）消防技术支持。受客观历史条件限制，自主更新项目建筑防火间距、消防车道、消防救援场地的消防设计执行现行国家消防技术标准确有困难时，应按照规范规定的功能目标和建筑防火措施的性能不低于原建造时标准的原则，采取等效的技术措施或性能补偿措施，满足安全要求。

第十二条 资金支持政策。自主更新项目资金以参与更新业主出资为主，财政给予适当奖励补助为辅，社会资本参与为补充，可以通过以下途径筹集资金。

（一）居民出资渠道。按照“谁所有、谁出资”“谁受益、谁出资”的原则，业主原则上应按照改造后的住房建筑面积分摊项目改造成本。对申请参与自主更新模式改善居住条件的住房公积金缴存人，支持其本人或直系亲属提取住房公积金，用于支付自主更新项目中其本人应缴纳的建设费用。

（二）给予财税支持。对符合城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等政策要求的自主更新项目，可申请使用中央财政城镇保障性安居工程补助资金、中央预算内投资、超长期特别国债、省级专项补助资金及地方政府专项债券等资金。通过“城品活力贷”予以贷款贴息。自主更新项目纳入保障性住房范围可按《关于保障性住房有关税费政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号）规定免收（征）防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费、教育费附加和地方教育附加、不动产登记费等行政事业性收费和政府性基金，涉及的经营服务性收费一律减半收费。

（三）推动社会力量参与。鼓励国有企事业单位等原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金支持；鼓励市场主体采用EPCO、PPP等模式或通过直接投资、间接投资、参股、提供专业化物业服务、公共物业和车位运营等多种方式参与自主更新。支持实施单位以项目经营收益权等进行质押融资。

第十三条 金融支持政策。鼓励各类金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下积极参与，向符合条件的自主更新项目开发中长期、低利率金融产品，强化信贷支持，降低担保门槛、拓宽增信方式、优化授信流程，降低融资成本，提高放款效率。

第四章 保障措施

第十四条 加强组织领导。建立健全工作机制，明确部门职责，形成工作合力。街道、社区要做好政策宣传和群众协调工作。

第十五条 强化政策支持。各地要制定配套细则，优化审批流程，推广智能建造、绿色建筑等技术，完善后期物业管理机制，加强宣传引导，充分利用各类媒体宣传自主更新政策与成效，营造良好氛围，及时总结推广典型经验。

第十六条 妥善化解争议。对签约比例高但仍有个别业主拒不同意，经充分协商仍无法达成一致，且其房屋属于危险房屋，影响公共安全或项目整体实施的，为维护和增进社会公共利益，各地可依照法律、行政法规相关规定，采取“协商优先、法制兜底、程序透明”的处理原则，通过协商、行政调解、行政征收等多元化争议处置方式专题研究、专项部署推动改造。不同意更新的业主，允许在协商一致前提下，将其房屋权益转让给其他业主、社区或实施单位。针对出资困难的最低生活保障家庭，若其短期难以筹措资金，可与项目建设单位实行共有产权，由项目建设单位先行建设，现房交付使用，产权按照投资比例确定，可分次回购相应部分产权。

第五章 附则

第十七条 本细则自发布之日起施行，有效期3年。濉溪县可参照执行。

来源：淮北市人民政府发布