童大焕：闭眼买房都赚钱时代将结束

核心提示：对于楼市，他认为，不用太久，各城市中心城区的房子肯定会有新一轮的上涨，但不会暴涨，而是逐渐上涨。

近日股市连续大涨，新一轮的牛市是否已经来临？低迷的楼市是否还会回暖？资深经济评论人童大焕前日做客由广东省社会科学界联合会主办，南方都市报承办的岭南大讲坛·公众论坛时，不建议小散户入股市，称“股市是赌场”，“小散户基本上是别人的提线木偶”。对于楼市，他则非常看好，他认为，不用太久，各城市中心城区的房子肯定会有新一轮的上涨，但不会暴涨，而是逐渐上涨。

散户是别人的“提线木偶”

过去的一个月中，伴随各路资金蜂拥入市，A股史上最大单日成交记录被频频改写。12月5日，沪深两市成交突破1万亿元大关，刷新历史纪录。很多股民都欢呼，新一轮的牛市已经到来。

牛市是否真的已经到来？对于股民们的“狂欢”，童大焕却颇为担忧。他认为，中国的股市有两个基本面不存在。第一是道德的基本面。“我们现在上市的机制是不健全的，是一个圈钱的市场，并不是以分红为目的的市场。”第二则是经济的基本面。他说，2014年经济呈现明显下行，所有产业全部过剩，“这种情况用什么来支撑股市的增长？”童大焕说，股市近期的暴涨一定有短期的资金炒作，而资金炒作又带动非理性的资金进入。

“股市因为缺乏道德和经济的两个基本面，实际上就是一个赌场，而且是一个不规范的赌场。在赌场，人就会有赌性，赚了钱就不愿意退出来，”童大焕说，对于小散户来说，基本上是别人的“提线木偶”。因此，他建议，看问题要长远，要做有价值的投资，投机性的东西不要做。

买市区房并最大比例贷款

在论坛的现场提问环节，听众最为关注的就是两个问题，一是股市，二是楼市。如今，股市大热，吸纳了不少资金，楼市是否短期内很难回暖？何时才是买房的最好时机？

“在楼市低迷的时候，恰恰就是入市的最好时机，不光刚需购房，还包括置换优质资产。”对于刚需购房，童大焕建议是：“能够买得起中心城区最小的房就不要买郊区大的房。中心城区最小的房子都买不起，那么再往外移一些，直到买得起为止。”

他还建议买房要充分利用银行的杠杆，最大比例贷款，“能贷100万，在月供许可的情况下就贷100万，不要贷80万。年轻时没有压力，年老时就一定有压力，你那时候可能就没有办法。”

童大焕认为，置换优质资产就是要将郊区的房子，比如旅游房、度假房，能卖就卖掉，然后置换到中心城区，置换的原则就是不断往中心区走。“我认为用不了太久，中心城区的房子肯定会有新一轮的逐渐上涨，不会暴涨，但是一定会逐渐上涨。”

银行降息、股市大涨，房价下一步是涨是跌，该卖房炒股还是两样都不能碰？昨日，资深经济评论人、房地产研究与理财专家童大焕做客南都公众论坛，分析中国经济与房地产之间的逻辑关系。他认为，房地产已告别闭着眼买房都能赚钱的草莽时代，已经进入加剧分化的时代，而股市在他眼里犹如一个大赌场，散户买股票亏多赚少。

中国房地产即将告别草莽时代

作为当今国内最活跃的时评人之一，童大焕的笔触涉及时政、财经、法律等多个领域，因此，昨天在谈房地产问题时，他首先从中国的城市化开始讲起。他认为，房地产只是城市化的一个副产品，因此，房地产的过去和未来必然与中国经济及中国城市化的基本逻辑紧密相关，弄懂了才能分析其走势。

尽管童大焕也认为中国楼市迟早有一天会出问题，房价掉一半以上，但他认为，房价即使只跌20%，中国经济就会完全承受不了，因为地方债的背后就是房地产。

据此，童大焕判断，房价没有最高只有更高，只是开始分化了。尽管2014年的楼市遇到了全国范围内的滞销甚至降价，但是有两个大趋势，一是政府主导基础设施和房地产招商引资在2014年已经有所改变，土地和房地产遍地黄金时代已经一去不返，过去地产商只要拿到地，老百姓只要买了房，闭起眼睛来就可以赚钱，但是这个时代已经过去了，2014年开始是房地产加剧分化的时代。

而根据城市化和经济逻辑的规律，在这种时代应该实现资产的优化。他建议，有眼光的投资者应该在全国范围内配制资产，但是郊区的、旅游的地产即使割肉也要卖掉，应及时转移到城市中心和中心城市来。他的理论基础是：中国未来的城市化必须采取收缩的模式，还不是扩张的模式，必然导致中心城市人口更加集中、房地产也在加速向一线和中心城市集中。市场中有一部分力量也在觉醒，资本正在涌回一线城市，如果一线城市放开限购，房价必然会再次暴涨。

股市是赌场，不建议散户炒股票

近期股市大涨，不少人犹豫要不要进入股市，甚至卖房炒股，这个问题也成为昨天论坛问答环节的焦点。实际上，童大焕4年前就在《买房的革命》一书中提出一个观点，即黄金不可以投、股市不可以投，坚持好好地投一套房子。昨天，他依然坚持当年的看法。

他认为，中国的股市道德基本面和经济基本面都不存在，所以股市对他而言是一个赌场，赌场里赢少输多，尤其是散户很难赚到钱，怎么赚到就会怎么亏掉，除非散户非常谨慎理性，赚到就出来，始终保持一个股本或跟上大户的风。而目前经济形势不太好的情况下股市大涨，明显是资金在炒作，风险就更大，就算几亿元资金也是小资金，更何况散户。因此，他认为楼市周期与股市周期的转换尚未到来。

对于买房的具体技巧的提问，童大焕建议，信规律不要信规划，信市场不要信市长。他认为，如果非要参照的话，就是大城市圈不要超过公交一个小时，小城市你公交不超过半小时，而更小城市公交不超15分钟。在这些条件达到时，再看人口的入住率如果达到60%以上，这样的房子买起来就比较安全。