降息微刺激对安徽楼市影响不大 购房者未明显增加

原标题：“微刺激”能否稳定住房消费

10月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有69个。近期，央行降息，一些地方出台契税补贴、放宽购买条件等措施——

■ 本报记者夏海军

“贷款利息降了，职工买房还可以每平方米优惠1000元。 ”近日，淮南市民周振海收到了某公司在合肥开发的楼盘打折让利的短信。周先生直言：“我在合肥已有房子，是否优惠已兴趣不大。 ”

央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，我省一些地方通过契税补贴、放宽购买条件等方式，能否刺激房产消费？业内专家称，从国家提出“稳定住房消费”到央行降息，其实是让合理的自住性购房需求释放出来，通过放松行政管制，调节信贷、税收政策，促使住宅市场稳定健康发展。过度的消费，明显带有投机投资属性的消费仍不应鼓励。而地方政府出台刺激房地产市场的政策，暂时可能会取得效果，但长远看还待市场自身调节。

贷款利息降低，购房者并没有明显增加

从11月22日起,央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。一年期贷款基准利率下调0.4％至5.60%；一年期存款基准利率下调0.25％至2.75%。 “央行降息虽然是针对经济基本面的微调，但它直接给房地产行业带来了政策利好。 ”安徽房地产协会负责人介绍称，目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，而贷款利率下调对缺钱的开发商来说是雪中送炭，意味着融资成本降低了。

对于购房者来说，降息无疑也是利好。以一套总价100万元商品房计算，首付三成30万元，需贷款70万元。按照更改前5年期以上利率6.55%计算，贷款20年每月需还款5239.64元；贷款30年每月需还款4447.52元。更改后的5年期以上贷款利率为6.15%，贷款70万元，贷款20年每月需还款5075.78元；贷款30年每月需还款4264.6元，分别减少163.86元和182.92元。

央行降息能否刺激我省房地产市场，部分消费者担心房地产商是否会借降息之机涨价？

市场是最好的验证。 “最近的购房者并没有明显的增加，看的人多买的人少。”安徽某房产公司销售经理徐玉珍从业多年，她认为，当前购房者更加理性慎重，很多人处观望状态，并不急于出手。

“虽然有房产中介机构认为，到明年春节前成交量将持续回升、成交价格复苏。但在市场人士看来，降息的微刺激对楼市的作用还有待观察，涨价的可能性小。”业内专家分析称，目前楼市总体供求关系基本平衡且局部过剩，去库存依然是开发商的当务之急。在房价上涨空间不大时，投资投机性购房需求会持续减少，刚需和改善型才是主力消费群。

放宽购房条件，以此稳定房地产市场

今年三季度国内生产总值同比增长7.3%，增速较二季度回落。其中，房地产投资下滑被认为是三季度经济增速回落的重要原因。在住宅新开工面积和销售面积方面，同比下降均超过10%，房地产开发企业土地购置面积同比下降4.6%。合肥作为省会城市，外地购买人群占总购买人群的四成。由于刚性需求的原因，房地产市场尚能保持总体趋稳。但是，我省多个城市的房地产市场交易量，如同国内众多三、四线城市一样，在较短时间内出现了较大幅度的下滑。比如，今年9月，宣城市区商品房仅售44套，与下跌的销量相反，市区新房源却不断激增。

一个地方的房地产交易活跃度如何，契税表现尤为明显。合肥市地税局一份资料显示，今年1月至9月，该市房地产契税37.66亿元，同比增长9.7%,而2013年1月至9月的契税却同比增长达80%。 “今年契税跟前几年相比，增幅明显降低，这意味着房地产成交量明显下滑。 ”合肥市地税局相关负责人介绍,合肥市的房地产税和关联的建筑税，占全市地税收入近60%。全省各地的情况也类似。 “一旦房地产交易出现明显下滑，对地税收入将有较大的影响。 ”

10月29日，国务院常务会议要求，将重点推进六大领域消费，其中包括稳定住房消费、放宽提取公积金支付房租条件等。这是继2009年的5年后，“稳定住房消费”再度出现在国务院常务会议的纪要中，这对调整中的房地产市场而言，意味深远。此前的9月30日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

“种种迹象表明，政府稳定房地产市场的态度已经明确。由于楼市的价格政府难以干预，但是在财税、购买条件等政策里，政府有调节的空间。一些地方放宽购房条件，以此稳定房地产市场。”合肥师范学院经管学院副教授钟玉文分析称，未来地方将会进一步出台稳市政策，甚至尺度比以往要大得多。

财政奖励购房者，只能达到短期微刺激效果

“无论你有房没房，以前有几套房，现在都按首套征契税。而且，还补贴你一半，仅这两项就省不少钱。”近日，黄山市市民王小姐收到了好友这样的微信。她说：“如果按照这个契税计算，我要是买总价80万元的房子，以前要缴3万多元，现在只要缴1.6万元。 ”

就在国务院常务会议召开的第二天，杭州七部门联合发布通知，提出调整公积金政策、信贷政策等八方面意见。在我省，一些城市出台的房地产财税政策也正在发酵、升温。今年10月底，黄山市发布《关于进一步促进房地产市场健康发展的意见》。规定在黄山市购买商品住房，契税征收按照首套房契税执行，购房者不需要提供住房情况核查证明。发布日起至2015年6月30日止，由同级财政部门按应纳契税50%的比例给予补贴。

黄山市并非最先“吃螃蟹”的。铜陵市决定，在2014年5月1日至2014年12月31日期间，凡是在该市购买家庭唯一普通商品住房，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴；宿州市出台政策，在2014年10月17日至11月20日期间，凡是个人在该市购买新建商品住房或二手房缴纳契税的，该市财政按所缴纳契税额的100%给予住房补贴。

近期，有多家媒体报道称，为刺激房地产市场，房地产税率调整可能变为现实。不过，记者从省地税局了解到，我省还没有出台相关政策的规划。 “目前多地出台的契税补贴政策，都是地方政府考虑到财政收入、社会稳定等因素，通过补贴、奖励等形式给购房者优惠，间接达到为房地产减税的效果，以保持房地产市场平稳发展。 ”省地税局相关负责人介绍道。

“不管是降息还是财政奖励购房者，只能达到短期微刺激的效果。 ”省社科院城乡研究所研究员张谋贵分析称，较之于一套房子，动辄上百万的价格，区区优惠数万元的费用，左右不了老百姓是否买房的意愿。